Konut piyasasında ekim ayı itibarıyla finansman koşulları netleşirken, katılım bankaları tarafından ilan edilen en düşük oranlar dikkat çekiyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) yaklaşan faiz kararı öncesi piyasa oyuncuları, mevcut oranların seyrini ve olası değişikliklerin kredi maliyetlerine yansımasını değerlendiriyor. Ekim ayı başında açıklanan tabloya göre, 2,5 milyon TL tutarındaki bir konut finansmanının 10 yıllık vadede yaratacağı yük, tüketiciler için önemli bir bariyer oluşturuyor.
Katılım bankalarının internet sitelerinde yayımladığı güncel verilere göre, sektördeki en düşük konut finansmanı oranı yüzde 2,88 seviyesinde bulunuyor. Bu oran üzerinden yapılan hesaplamalar, 2,5 milyon TL ana para ve 120 ay vade için aylık taksit tutarını 74 bin 768 TL olarak gösteriyor. Vade sonuna kadar yapılacak toplam ödeme ise 8 milyon 936 bin 96 TL'ye ulaşıyor. Bu durum, kullanılan kredinin üzerine yaklaşık 6 milyon 436 bin TL'lik bir finansman maliyeti eklendiği anlamına geliyor. Yani tüketici, anaparanın yaklaşık 3,57 katını bankaya geri ödüyor.
Sektördeki diğer büyük katılım bankalarının ilan ettiği oranlar da yüzde 3 bandının hemen altında yoğunlaşıyor. Türkiye Finans yüzde 2,88 ile en düşük oranı sunarken, Albaraka Türk bu oranı yüzde 2,90 olarak belirledi. Kuveyt Türk, Vakıf Katılım ve Dünya Katılım ise oranlarını yüzde 2,99 seviyesinde ilan etti. Ancak bankaların nihai tekliflerinde müşterinin kredi notu, konutun ekspertiz değeri, vade tercihleri ve o anki kampanyalar gibi faktörler belirleyici oluyor. Ayrıca tahsis ücreti, ekspertiz bedeli ve sigorta giderleri gibi ek masraflar da toplam maliyet hesabına dahil edilmeli.
Piyasaların gözü 22 Ekim'deki TCMB kararında
Konut finansmanı oranlarının geleceği açısından en kritik gelişme, TCMB Para Politikası Kurulu'nun 22 Ekim 2026'da yapacağı toplantı olacak. Merkez Bankası, yılın kalan iki faiz kararından ilkinde politika faizini değiştirmeme veya indirme yönünde adım atabilir. TCMB, 10 Eylül 2026'daki toplantısında bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını yüzde 37 seviyesinde sabit tutmuştu. Gecelik borç verme faizi yüzde 40, gecelik borçlanma faizi ise yüzde 35,5 olarak korunmuştu.
Merkez Bankası, eylül ayı karar metninde enflasyonun ana eğilimindeki gerilemeye dikkat çekerken, para politikası adımlarının enflasyon gerçekleşmeleri ve beklentileri doğrultusunda ihtiyatlı şekilde belirleneceğini vurgulamıştı. Bu çerçevede, 22 Ekim toplantısı öncesinde açıklanacak olan eylül ayı enflasyon verisi piyasalar tarafından yakından takip ediliyor. GCM Yatırım'ın analizine göre, piyasa beklentileri eylül ayı TÜFE artışının yüzde 2,12 ile yüzde 2,21 aralığında gerçekleşeceği yönünde. Bu senaryoda yıllık enflasyonun yüzde 30,1-30,3 bandına gerilemesi öngörülüyor.
Enflasyondaki bu gerilemenin, para politikasında sınırlı bir alan açabileceği ve 100 baz puanlık bir faiz indiriminin gündeme gelebileceği değerlendiriliyor. Ancak bu beklentilerin gerçekleşip gerçekleşmeyeceği konusunda enerji fiyatlarındaki seyir belirleyici olacak. TCMB, jeopolitik riskler nedeniyle yüksek seyreden enerji maliyetlerinin enflasyon üzerinde yukarı yönlü risk oluşturduğunu belirtmişti. Çekirdek enflasyon, hizmet ve gıda fiyatlarındaki gelişmeler de dezenflasyon sürecinin kalıcılığı açısından izleniyor.
Politika faizindeki olası bir değişikliğin, banka faizlerine aynı anda ve aynı oranda yansıması garanti değil. Bankaların fonlama maliyetleri, mevduat ve katılım fonu faizleri ile risk primleri, nihai kredi oranlarının oluşumunda doğrudan etkili oluyor. Bu nedenle, TCMB'nin alacağı karar sonrası bankaların konut kredisi ve katılım finansmanı oranlarında yapacağı güncellemeler, yılın son çeyreğinde konut talebinin yönünü belirleyen temel unsurlardan biri olacak. Yüksek konut fiyatlarına eklenen yüksek finansman maliyetleri, alıcıların satın alma kararlarını etkilemeye devam ediyor.
