Tapu sicilinde ipotek bulunan bir taşınmazın satışında, ödemenin usulüne uygun gerçekleştirilmemesi alıcılar için ciddi hukuki riskler barındırıyor. İpotekli bir mülkün satılmasına yasal engel bulunmasa da, paranın yanlış kişiye aktarılması veya tapu devri öncesinde taşınmaza haciz gelmesi durumunda alıcılar uzun süren dava süreçleriyle karşılaşabiliyor.
Gayrimenkul Hukukçusu Murat Tezcan, sorunların çoğunlukla satışın kendisinden ziyade ödeme yöntemindeki hatalardan kaynaklandığını ifade etti. Uzmanlar, bu tür riskleri minimize etmek için en güvenli yolun ipoteğin kapatılmasına ilişkin borç tutarının bankadan yazılı olarak teyit edilmesi ve ödemenin aracılar veya satıcılar üzerinden değil, doğrudan banka hesabına yapılması olduğunu vurguluyor.
Murat Tezcan, karşılaşılan yaygın hatalara ve dikkat edilmesi gereken hususlara ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:
“Parayı ödeyip yıllarca dava bekleyebilirsiniz”
Tezcan, uygulamada alıcılara yönelik "Siz ipoteği kapatın, tapuyu hemen hallederiz" şeklindeki yönlendirmelerin riskli olduğunu belirterek, satışın gerçekleşmemesi veya tapu öncesi haciz durumunda paranın geri alınmasının zorluğuna dikkat çekti. Ayrıca, bankaların ipotekleri genellikle limit ipoteği şeklinde tesis ettiğini hatırlatan Tezcan, bu durumun yalnızca konut kredisini değil satıcının aynı bankadaki kredi kartı veya ticari kredi gibi diğer borçlarını da kapsayabileceğini anlattı. Bu nedenle, satıcıdan alınan bilgi yerine bankanın resmi yazılı beyanının esas alınması gerektiğini belirtti.
Borcun devralınması tek başına yeterli değil
İpotekli konut alımlarında taraflar arasında yapılan "borcu devraldım" şeklindeki özel anlaşmalar, ipoteğin tapudan silinmesi için yeterli sayılmıyor. Murat Tezcan, borcun devrinin ancak bankanın onayıyla mümkün olabileceğini, banka kabul etmediği takdirde borçlunun satıcı olarak kalmaya devam edeceğini ve ipoteğin taşınmaz üzerinde duracağını ifade etti.
Riskleri azaltmak amacıyla Güvenli Ödeme Sistemi kullanımı da uzmanlar tarafından öneriliyor. Bu sistemde para, tapu devri gerçekleşene kadar bloke tutularak bedelin satıcıya zamanından önce geçmesi engelleniyor. Kredi kullanılarak yapılan alımlarda ise bankaların süreci tek bir işlem paketi halinde organize edebilmesi, ödeme ve tapu işlemlerinin eş zamanlı yürütülmesini sağlayarak alıcıyı koruma altına alıyor.
