Yüksek kira bedelleri ve taşınma giderleri kiracıları mevcut konutlarında kalmaya iterken, ortalama bir 2+1 daire için toplam başlangıç maliyeti 200-300 bin TL bandına yerleşti.
İstanbul'da kiralık konut piyasasında hareketlilik sürerken, kiracıların ev değiştirme kararları artan maliyet baskısı altında şekilleniyor. Piyasa ortalamasının altında kira ödeyen kiracılar, sahip oldukları fiyat avantajını kaybetmemek adına taşınmayı erteleme eğilimi gösteriyor. Yeni bir konuta geçişte sadece kira bedeli değil; depozito, emlakçı komisyonu, nakliye ve tadilat gibi ek kalemler de bütçeyi zorluyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, İstanbul'daki kiralık konut dinamiklerini değerlendirirken, yüksek başlangıç maliyetlerinin kiracı davranışlarını doğrudan etkilediğine dikkat çekti. Balsarı, özellikle mevcut kirası piyasa seviyesinin altında kalan kişilerin bu avantajı korumak için evlerinde daha uzun süre kalmayı tercih ettiğini belirtti.
Balsarı, konuya ilişkin şu ifadeleri kullandı:
“Bugün kiracı açısından konut seçiminde lokasyon ve büyüklük kadar toplam barınma maliyeti de belirleyici hale gelmiş durumda. Bir eve taşınırken yalnızca aylık kira bedeline bakmak yeterli değil. Depozito, emlakçı hizmet bedeli, nakliye ve eve giriş için yapılması gereken harcamalar ciddi bir başlangıç maliyeti oluşturuyor. Bu nedenle kiracılar mevcut konutlarını değiştirmeden önce çok daha kapsamlı bir maliyet hesabı yapıyor.”
Taşınma giderleri birkaç aylık kira bedeline ulaşıyor
İstanbul'da aylık 40-50 bin TL kira bandında bulunan ortalama bir 2+1 konut için yapılan hesaplamalar, taşınma sürecinin yükünü gözler önüne seriyor. Kiracının karşılaştığı maliyetler arasında 1-2 aylık depozito için 40-100 bin TL, KDV dahil emlakçı hizmet bedeli için ise 45-60 bin TL bulunuyor.
Bu temel kalemlerin yanı sıra elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri ile güvence bedelleri, boya-badana, temizlik, küçük tadilatlar ve perde gibi eşya yenileme giderleri de tabloya ekleniyor. Kira ve nakliye hariç tutulduğunda bile kiracının yaklaşık 150-200 bin TL'lik ilave bir bütçeyi gözden çıkarması gerekiyor. Nakliye masrafının da dahil edilmesiyle toplam başlangıç maliyeti 200-300 bin TL seviyesine çıkarken, evin durumuna ve talep edilen depozito miktarına göre bu rakam 300 bin TL'nin üzerine de tırmanabiliyor.
Zuhal Balsarı, taşınma maliyetinin konut tercihlerini de dönüştürdüğünü vurgulayarak şunları söyledi:
“Yüksek kira bedellerine depozito, emlakçı ücreti ve nakliye gibi ciddi başlangıç maliyetleri de eklenince kiracılar taşınma kararını daha temkinli veriyor. Özellikle mevcut kirası piyasanın altında kalanlar mümkün olduğunca evlerinde kalmayı tercih ediyor. Taşınmak zorunda olanlarda ise bütçeyi dengelemek için daha küçük metrekareli konutlara veya merkezi bölgeler yerine ulaşım imkânı güçlü, görece daha uygun fiyatlı çevre ilçelere yönelim görüyoruz.”
Eylül ayında öğrenci talebi ve kentsel dönüşüm piyasayı hareketlendirdi
İstanbul'da eylül ayı, kiralık konut piyasasının en yoğun dönemlerinden biri olarak öne çıkıyor. Üniversitelerin açılmasıyla birlikte öğrencilerin yoğun bulunduğu bölgelerde 1+1 ve 2+1 tipindeki konutlara talep artışı yaşanıyor. Ulaşımı kolay ve mümkünse eşyalı daireler öğrenciler tarafından öncelikli tercih edilirken, bu dönemsel hareketlilik kira fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturuyor.
Bu yıl öğrenci talebine ek olarak kentsel dönüşüm projeleri nedeniyle ortaya çıkan geçici konut ihtiyacı da piyasada canlılık yaratıyor. Ancak Zuhal Balsarı, İstanbul genelindeki kira hareketliliğinin sadece öğrenci talebiyle açıklanamayacağını, sınırlı konut arzı, yüksek inşaat maliyetleri ve genel ekonomik koşulların da kira seviyelerini belirleyen temel faktörler arasında yer aldığını ifade etti.
