Barınma ihtiyacının hane bütçelerindeki belirleyici rolü sürerken, konut piyasasında fiyatlar ve kiralar arasındaki makas açılmaya devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Ağustos 2026 verileri, kiralardaki artış hızının konut satış fiyatlarını aştığını ortaya koydu. Bu durum, yatırım kararlarında kira getirisi odaklı hesaplamaların önemini artırırken, ev sahibi olmak ile kirada kalmanın maliyet dengelerini de değiştirdi.
Ağustos 2026 Konut Fiyat Endeksi'ne göre konut fiyatları aylık bazda yüzde 0,9 artışla 236,8 seviyesine yükseldi. Yıllık nominal artışın yüzde 23 olarak kaydedildiği dönemde, enflasyon etkisiyle reel değişim yüzde -6,5 olarak gerçekleşti. Üç büyükşehirde ise aylık fiyat artışları ülke ortalamasının üzerinde seyretti. İstanbul'da konut fiyatları aylık yüzde 1,9, Ankara'da yüzde 1,5, İzmir'de ise yüzde 2,7 arttı. Yıllık bazda bakıldığında İstanbul'da artış yüzde 26,3, Ankara'da yüzde 24,8, İzmir'de ise yüzde 23,3 oldu. İzmir, aylık yüzde 2,7'lik yükselişle bu şehirler arasında en hızlı artışı kaydetti.
Kira artışları TÜFE'nin üzerinde seyrediyor
Konut fiyatlarındaki artış enflasyonun altında kalırken, kira piyasasında farklı bir tablo oluştu. Geçen ay Yeni Kiracı Kira Endeksi aylık yüzde 2,3, yıllık ise yüzde 26,4 arttı. Böylece yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış oranı, konut fiyatlarındaki yüzde 23'lük yükselişi geçti. İstanbul özelinde bu fark daha belirgin hale geldi. Kentte konut fiyatları yıllık yüzde 26,3 artarken, yeni kiracı kiralarındaki artış yüzde 34,5 seviyesine ulaştı.
Gayrimenkul Uzmanı Dr. Tevfik Türel, sosyal medya hesabından yaptığı değerlendirmede piyasadaki arz-talep dengesine işaret etti. Türel, konuya ilişkin şu ifadeleri kullandı:
“Kiranın konut fiyatlarından daha hızlı yükselmesi, konut arzı açısından da önemli bir gösterge olarak değerlendirilebilir. Arzın talebe yeterince hızlı cevap verdiği bir piyasada kiralık konut stokunun genişlemesi ve kira artışlarının zaman içinde yavaşlaması beklenebilir. Mevcut tabloda ise özellikle büyük şehirlerde yeni kiracı kiralarının fiyatlardan daha hızlı artması, kiralık konut piyasasındaki arz baskısının devam ettiğini gösteriyor.”
Dr. Türel, geçmişte uygulanan kira artış sınırının mevcut rakamlara etkisini de açıkladı. Uzman, şunları söyledi:
“Haziran 2022 ile Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artışların yüzde 25 ile sınırlandırılması, bazı sözleşme kiralarının piyasa seviyelerinin gerisinde kalmasına sebep oldu. Söz konusu uygulamanın sona ermesi ve kiracı değişimleriyle birlikte daha önce biriken farkların yeni kira sözleşmelerine yansıması, bugünkü kira artışlarının bir bölümünü açıklıyor.”
Yatırım dengesi ve karar süreci
Kira artışlarının konut fiyatlarının önüne geçmesi, yatırım perspektifinde kira getirisini öne çıkarıyor. Dr. Tevfik Türel, bu durumun yeni üretim için sinyal olduğunu belirtti:
“Kira, fiyattan hızlı arttıkça kira getirisi yükseliyor. Konutun gelir yaklaşımıyla hesaplanan değeri güçleniyor. Bu, yeni üretimi çağıran bir fiyat sinyali. Dengeyi faiz değil, yeni konut arzı kuracak.”
Ev sahibi olmanın kira artışlarından bağımsız kullanım hakkı sunması ve sermaye geliri sağlama potansiyeli bulunuyor. Ancak yüksek satın alma bedeli, kredi faizleri, peşinat yükü ve bakım-onarım giderleri mülk sahipliğinin dezavantajları arasında yer alıyor. Kirada kalmak ise düşük başlangıç sermayesi ve yüksek hareket kabiliyeti sunarken, kira ödemelerinin artışı ve bu ödemelerin mülke dönüşmemesi uzun vadede bütçe üzerinde baskı oluşturabiliyor. Uzmanlar, satın alma veya kiralama kararının; kira düzeyi, hane geliri, finansman maliyeti ve konutta kalınacak süre dikkate alınarak verilmesi gerektiğini vurguluyor.
