Son dönemde sosyal medyada ve bazı haberlerde yer alan "Yargıtay'dan kira bedeli emsalden düşükse 5 yıldan önce de dava açılabilir" başlıkları, ev sahipleri ve kiracılar arasında belirsizliğe yol açtı. Piyasa koşullarının altında kalan kiralar için yasal süreçlerin değiştiği algısı oluşsa da hukuki çerçeve aynı kaldı. Gayrimenkul hukuku alanında çalışmalar yürüten Avukat Ali Güvenç Kiraz, konuya ilişkin teknik detayları ve yaygın yanlış anlaşılmaları netleştirdi.
Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kiralarında bedelin güncel ekonomik şartlara ve rayiç değerlere uygun hale getirilmesi amacıyla açılan bir hukuk sürecidir. Mal sahibi, yasal zam oranına rağmen kiranın piyasa şartlarının çok altında kaldığını düşünüyorsa, öncelikle arabulucuya başvurmak zorundadır. Bu aşamadan sonuç alınamazsa mahkemeye dava açılabilir. Süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, sözleşmede yer alan artış maddeleridir.
Sözleşme maddesi süreyi belirliyor
Genel kabulün aksine, kira tespit davası için mutlak bir "5 yıl bekleme" kuralı bulunmuyor. Eğer kira sözleşmesinde "TÜFE 12 ay ortalaması kadar artış" ibaresi yoksa veya taraflar yüzde 5-10 gibi sabit ve düşük oranlarda anlaşmışsa, mal sahibi 5 yılı beklemek zorunda kalmadan dava açma hakkına sahip oluyor. Ancak bu durumda mahkeme, yasal tavan olan TÜFE ortalamasının üzerinde bir artışa hükmedemiyor. Yani güncel piyasa değeri değil, yasal sınırlar içindeki artış esas alınıyor. Türkiye'deki çoğu sözleşmede TÜFE endeksi baz alındığı için, piyasa rayicine ulaşmak adına 5 yıllık sürenin dolmasının beklenmesi mal sahibi açısından daha avantajlı sonuçlar doğurabiliyor.
Avukat Ali Güvenç Kiraz, 5 yıl kuralının neden hala geçerli olduğunu ve istisnaları şu ifadelerle anlattı:
“Kira tespit davası yalnızca 5 yıl sonra açılabilir şeklinde genel bir kural yok. Eğer bir kira sözleşmesinde ‘TÜFE 12 ay ortalaması kadar artış’ yazmadıysanız, bir artış oranı eklemediyseniz ya da yüzde 5-10 gibi çok düşük rakamlar eklediyseniz 5 yılı beklemeden her zaman açabilirsiniz. Ama burada kritik konu şu; bu şekilde açılan bir davada hakim, yasal tavan oran olan TÜFE 12 ay ortalamasının üzerinde artışa gidemez. Yani güncel değer değil, yasal zamlarla yeni kira belirlenir. Türkiye’de kira sözleşmelerinde çoğunlukla ‘TÜFE 12 ay ortalaması kadar artış olur’ maddesi yer aldığı için 5 yıldan önce dava açılması önerilmez, kabul görmez.”
Mal sahibinin talebi, mahkeme tarafından otomatik olarak kabul edilmiyor. Görevlendirilen bilirkişi heyeti, taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı ve bölgedeki emsal ilanları inceleyerek yeni bir kira bedeli tespit ediyor. Örneğin, mevcut kirası 20 bin TL olan bir mülk için mal sahibi 50 bin TL talep etse bile, bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme 40 bin TL gibi ara bir rakama hükmedebiliyor. Ayrıca kiracılar da kira bedelinin yüksek olması durumunda düşürülmesi için dava açabiliyor.
Yenileme sözleşmesi süreyi sıfırlamıyor
Kamuoyunda karışıklığa neden olan asıl konu, ara sözleşmelerin 5 yıllık süreyi nasıl etkilediği. Yargıtay'ın 5 yıl kuralını kaldırdığı yorumları hukuki gerçeklerle örtüşmüyor. Kiracı ile yapılan yenileme sözleşmesi veya ek protokoller, süreyi otomatik olarak sıfırlamıyor. Önemli olan, yeni belirlenen bedelin o tarihteki rayiç değere yansıyıp yansımadığıdır.
Avukat Kiraz, bu durumu somut bir örnekle şöyle açıkladı:
“‘Yargıtay beş yıl kuralını kaldırdı’ yorumları tamamen hatalı. Kiracınızla yıllar önce bir kira sözleşmesi yapmış, daha sonra bir yenileme sözleşmesi veya ek protokolle yeni bir kira bedeli belirlemiş olabilirsiniz. Burada önemli olan yeni kira belirlerken rayice göre belirleyip belirlemediğiniz. Eğer ara sözleşmede kira rayice göre değilse, ilk yapılan sözleşme tarihi dikkate alınır ve kira tespit davası gündeme gelebilir.”
Kiraz, kamuoyunda hatalı yorumlara neden olan kararı şu örnek üzerinden detaylandırdı:
“Kamuoyunda hatalı yorumlara neden olan kararı bir örnek üzerinden anlatalım: Kira ilişkiniz 2010 yılında başlamış olsun. Kiracınızla 2023 yılında bir yenileme sözleşmesi yaptınız. Taşınmazın 2023 yılındaki rayiç kira bedelinin 50 bin TL olduğunu varsayalım. Yeni bedeli 35 bin TL olarak belirlediyseniz ve bu bedelin o tarihteki rayici yansıtmadığı tespit edilirse, sırf 2023 yılında yeni sözleşme imzalandığı için beş yıllık süre otomatik olarak yeniden başlamış sayılmaz. İlk kira ilişkisinin 2010 yılında başladığı dikkate alınarak, diğer şartlar da mevcutsa 2026 yılı için rayice göre kira tespiti istenebilir. Buna karşılık, 2023 yılındaki yenilemede kira bedelini o tarihteki rayice uygun biçimde 50 bin TL olarak belirlediyseniz, olağan koşullarda 2028’de beş yıl doluncaya kadar artışlar endeks esasına göre devam eder. Bu durumda 2028 öncesinde bir artış istenemez.”
Kira tespit davasının yanı sıra "kira uyarlama davası" da bulunuyor. Bu dava türü, ülke genelinde veya piyasada öngörülemeyen olağanüstü değişiklikler (ekonomik kriz, salgın hastalık vb.) meydana geldiğinde kiracı tarafından kiranın düşürülmesi talebiyle açılıyor. Ancak Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımı oldukça katı. Enflasyonist ortamda kiracının ekonomik değişimleri öngörmesi gerektiği gerekçesiyle uyarlama talepleri nadiren kabul görüyor.
Süreçlerin uzunluğu da taraflar için önemli bir faktör. Kira tespit davalarının ortalama 3 yıl sürdüğünü belirten Avukat Kiraz, bu nedenle tarafların mahkeme yolu yerine ortak bir noktada anlaşmasının her iki taraf için de daha avantajlı olduğunu sözlerine ekledi.
