Türkiye'deki konut alıcılarının büyük bir bölümü, mülklerini bağımsız bir değerlendirme olmadan satın alarak ciddi finansal riskler üstleniyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 yılında gerçekleşen 1 milyon 688 bin 910 konut satışının 1 milyon 452 bin 242'si, yani yaklaşık yüzde 86'sı, ipoteksiz (diğer satış) olarak kayıtlara geçti. Bu durum, peşin ödeme yapan alıcıların önemli bir kısmının, satın aldıkları mülkün gerçek piyasa değerini ve olası hukuki risklerini bilmeden işlem yaptığını gösteriyor.
Konut kredisi kullanılan işlemlerde bankalar tarafından ekspertiz raporu zorunlu tutulurken, peşin alımlarda böyle bir yükümlülük bulunmuyor. Bu nedenle birçok alıcı, ekspertizi yalnızca kredi sürecinin teknik bir adımı olarak görüyor. Oysa bağımsız bir ekspertiz raporu, mülkün piyasa değerinin yanı sıra tapu kayıtları, imar durumu, ruhsat bilgileri ve mimari projeye uygunluğu gibi kritik teknik ve hukuki detayları da ortaya koyuyor.
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, ekspertizin sadece bankalar için değil, alıcı için de bir güvence olduğunu vurguladı. Sönmezler, ekspertizin kredi sürecinin bir parçası olarak görülmesinin önemli bir yanılgı olduğunu belirterek şu ifadeleri kullandı:
“Ekspertiz, yalnızca bankaların kredi kullandırma sürecinde talep ettiği teknik bir rapor değil, alıcının yaptığı en büyük yatırımlardan birini güvence altına alan bağımsız bir değerlendirme hizmetidir. Peşin ödeme yapan bir alıcı, ekspertiz yaptırmadığında satın alacağı taşınmazın gerçek piyasa değerini objektif olarak değerlendirme imkânından mahrum kalabiliyor. Bu durum, piyasa değerinin üzerinde bir bedel ödenmesine ya da satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek hukuki ve teknik risklerin gözden kaçmasına neden olabiliyor.”
Emsal fiyatlar neden yanıltıcı olabiliyor
Gayrimenkul piyasasında fiyatlar genellikle bölgedeki emsal satışlara göre belirlense de uzmanlar bu yaklaşımın yanıltıcı olabileceğini belirtiyor. Aynı mahallede, hatta yan yana binalarda bulunan benzer büyüklükteki iki daire arasında dahi binanın yaşı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, yapı kalitesi, ortak alanları, cephesi ve hukuki durumu gibi unsurlar nedeniyle ciddi değer farklılıkları oluşabiliyor.
Sadece satıcının talep ettiği bedele veya bölge ortalamasına bakarak karar vermenin risklerine dikkat çeken Sönmezler, değerlendirmesini şu sözlerle tamamladı:
"Gayrimenkulde fiyatı yalnızca bulunduğu semt ya da metrekare belirlemiyor. Aynı sokakta, hatta yan yana bulunan iki benzer daire arasında bile yapının teknik özellikleri, fiziksel durumu ve hukuki nitelikleri nedeniyle önemli değer farkları oluşabiliyor. Bağımsız ekspertiz çalışması, bu farklılıkları objektif verilerle ortaya koyarak alıcının yalnızca istenen fiyata değil, taşınmazın gerçek değerine göre karar vermesini sağlıyor. Ekspertiz raporunu bir maliyet kalemi olarak değil, yüksek tutarlı bir yatırımda alıcıyı yanlış fiyatlama, hukuki riskler ve olası değer kayıplarına karşı koruyan önemli bir güvence olarak değerlendirmek gerekiyor."
