Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verileri, konut piyasasındaki görünümün "fiyatlar düşüyor" şeklinde basitleştirilemeyeceğini ortaya koyuyor. Ağustos 2026 Konut Fiyat Endeksi'ne göre konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 0,9, yıllık bazda ise yüzde 23 artış gösterdi. Ancak aynı dönemde enflasyon etkisi arındırıldığında fiyatların reel olarak yüzde 6,5 gerilediği tespit edildi.
Reel fiyatlardaki bu düşüş dokuzuncu ayına girerken, piyasadaki işlem hacminde daralma dikkat çekiyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre ağustos ayında Türkiye genelinde 127 bin 410 konut el değiştirdi. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 14,7'lik bir düşüşe işaret ediyor. Yılın ilk sekiz ayında gerçekleşen toplam satış sayısı ise yüzde 6,8 azalarak 950 bin 529'a geriledi.
Satışlardaki daralma özellikle ikinci el piyasasında daha belirgin yaşandı. İlk el konut satışları yıllık yüzde 4,5 azalırken, ikinci el konut satışlarındaki düşüş yüzde 19,4 seviyesinde gerçekleşti. Toplam satışların yüzde 65,2'sini ikinci el konutlar oluşturdu. İpotekli konut satışlarında ise yüzde 7,2'lik bir artış kaydedilerek sayı 22 bin 131'e yükseldi; ancak ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 17,4'te kaldı.
Kiralar fiyat artışını gölgede bırakıyor
Konut satın alma maliyetlerinin reel olarak gerilemesine rağmen barınma giderlerinde artış sürüyor. TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi ağustos ayında aylık yüzde 2,3, yıllık yüzde 26,4 artış kaydetti. İstanbul'da ise yeni kiracılar için kira artış oranı yıllık yüzde 34,5'e ulaştı.
Bu durum, ev sahibi olmayan kesimlerin bütçelerindeki yükü artırırken, mevcut konut sahipleri ile kiracılar arasındaki ekonomik dengenin farklılaşmasına neden oluyor. Ücret gelirinin büyük bölümü kira ve temel tüketim harcamalarına giden haneler için konut fiyatındaki reel gerileme, satın alma gücünde otomatik bir iyileşme sağlamıyor. Kira ödemelerinin artması, gelecekte ev sahibi olmak için gerekli birikimin yapılmasını daha da zorlaştırıyor.
Piyasadaki bu tablo, konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir mal olmaktan çıkıp yatırım aracına dönüşmesinin sonuçlarını yansıtıyor. İktidarın yıllardır uyguladığı ve daha fazla konut üretimi ile kredi imkanlarının genişletilmesini merkeze alan politikalar, erişilebilirlik sorununu çözmekte yetersiz kalıyor. TOKİ projeleri gibi sosyal konut uygulamalarının başarısı, üretilen konut sayısından ziyade düşük ve orta gelirli hanelerin bu konutlara erişebilme koşulları ve piyasa fiyatlarına etkisiyle ölçülüyor.
