Ağustos ayında Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 8,4 oranında geriledi. Bu düşüş eğilimi İstanbul, Ankara ve İzmir'de de devam ederken, ilanlara yansıyan TL bazlı etiket fiyatları yükselmeye devam etti. Piyasada nominal artışlar sürse de satın alma gücü açısından konutların reel değerinin azaldığı bir dönem yaşanıyor.
Üç büyük metropolde satılık konut piyasasının yıllık reel değişim verileri incelendiğinde, tüm kentlerde negatif seyir göze çarpıyor. İstanbul'da reel fiyat değişimi eksi yüzde 5,2, Ankara'da eksi yüzde 2,9 ve İzmir'de eksi yüzde 9,8 olarak kaydedildi. Nominal tarafta ise İstanbul'da yüzde 24,7, Ankara'da yüzde 27,7 ve İzmir'de yüzde 18,6'lık artışlar gerçekleşti. Bu tablo, üç kentte de evlerin TL cinsinden ilan fiyatlarının artmasına rağmen, artış hızının enflasyonun altında kaldığını gösteriyor. Reel kayıp açısından en yüksek oran yüzde 9,8 ile İzmir'de ortaya çıktı.
Kira piyasasında İstanbul diğer illerden ayrıştı
Satılık konut verilerindeki benzerliğin aksine, kiralık konut piyasası şehirler arasında farklı dinamikler sergiledi. Yıllık bazda reel kira bedelleri İstanbul'da yüzde 5,8 oranında yükseldi. Buna karşılık Ankara'da reel kira yüzde 8, İzmir'de ise yüzde 10,5 oranında geriledi. Türkiye genelindeki ortalama reel kira düşüşü yüzde 6,6 seviyesinde gerçekleşirken, İstanbul bu konuda üç büyükşehir arasında kiraların enflasyondan arındırıldığında da artış gösterdiği tek il oldu. Ankara ve İzmir'de kira ilanlarındaki TL bazlı yükseliş, tüketici enflasyonunun altında kaldı.
Nominal ilan fiyatları karşılaştırıldığında İstanbul'daki makas daha da belirginleşiyor. Ağustos verilerine göre İstanbul'da kiralık konut fiyatları yıllık yüzde 39,2 artarken, satılık konut fiyatlarındaki artış yüzde 24,7'de kaldı. İki oran arasındaki fark 14,5 puana ulaştı. Ankara'da satılık konut fiyatları yüzde 27,7, kiralar ise yüzde 21 oranında yükseldi. İzmir'de ise satış fiyatlarındaki yüzde 18,6'lık artış ile kiralardaki yüzde 17,6'lık yükseliş birbirine yakın seyretti.
Ortalama ilan metrekare fiyatları şehirler arasındaki maliyet farkını net bir şekilde ortaya koyuyor. Satılık konutta İstanbul'da metrekare fiyatı 66 bin 228 TL olarak hesaplanırken, Ankara'da bu rakam 39 bin 636 TL, İzmir'de ise 53 bin 750 TL oldu. Kiralık konut piyasasında metrekare başına aylık ilan fiyatı İstanbul'da 463,9 TL, Ankara'da 300 TL ve İzmir'de 333,3 TL seviyesinde bulundu. Bu verilere göre İstanbul, hem satılık hem de kiralık konutta üç büyükşehir arasında en yüksek ortalama metrekare fiyatına sahip kent konumunda.
Metrekare bazlı fiyatlar 100 metrekarelik standart bir eve uyarlandığında şehirler arasındaki bütçe farkı daha anlaşılır hale geliyor. İstanbul'da 100 metrekarelik bir evin ortalama ilan satış değeri yaklaşık 6 milyon 623 bin TL, aylık kirası ise 46 bin 390 TL olarak belirlendi. Ankara'da aynı büyüklükteki bir konutun satış fiyatı yaklaşık 3 milyon 964 bin TL, aylık kirası 30 bin TL düzeyinde. İzmir'de ise ortalama satış değeri 5 milyon 375 bin TL, aylık kira bedeli yaklaşık 33 bin 330 TL olarak hesaplandı.
Talepte artışa rağmen reel fiyat kaybı sürüyor
Fiyatlardaki reel gerilemeye rağmen satılık konuta yönelik talepte Ağustos ayında hareketlilik gözlemlendi. Satılık konut talep endeksi bir önceki aya göre yüzde 11,5 oranında yükseldi. İlanların yayında kalma süreleri şehirlere göre farklılık gösterdi; İstanbul'da ortalama süre 52,9 gün, Ankara'da 45,4 gün, İzmir'de ise 63,4 gün oldu. Üç büyükşehir arasında ilanların en hızlı kapandığı kent Ankara olurken, en uzun süre yayında kalan ilanlar İzmir'de kaydedildi. Talepteki aylık artışa rağmen üç kentte de yıllık reel fiyat kaybı devam ediyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) Ağustos ayı verileri de piyasadaki genel yönü teyit ediyor. Konut Fiyat Endeksi yıllık nominal bazda yüzde 23 artarken, enflasyondan arındırıldığında yüzde 6,5 oranında geriledi. Yeni Kiracı Kira Endeksi ise yıllık yüzde 26,4 artış göstermesine rağmen reel olarak yüzde 3,9 düştü. İstanbul'da yeni kiracı kira endeksindeki yıllık artış yüzde 34,5 ile Ankara ve İzmir'in üzerinde gerçekleşti. Son veriler, özellikle İstanbul'da kiraların satış fiyatlarına kıyasla daha hızlı yükseldiğine işaret ediyor.
