Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verileriyle yapılan bir analiz, sabit gelirli vatandaşlar için konut sahibi olmanın finansal yükünün son 11 yılda nasıl ağırlaştığını ortaya koydu. Analize göre, konutların fiyatının maaş cinsinden karşılığı sınırlı bir artış gösterse de asıl zorluk krediyle finansman aşamasında yaşanıyor. 2013'te en yüksek derece olan 1/4 kademedeki bir öğretmenin maaşıyla konut kredisi taksitinin yarısından fazlası ödenebilirken, bugün aynı öğretmenin maaşının tamamı taksiti karşılamaya yetmiyor.
2013 yılında Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir konutun yüzde 75'i için 120 ay vadeli kredi kullanıldığında aylık taksit 1.357 TL olarak hesaplanıyordu. O dönemde 2.469 TL olan 1/4 kademe öğretmen maaşı, bu taksitin tamamını karşılayıp ek olarak harcama payı bırakıyordu. Kredi taksitinin maaşa oranı yüzde 55 seviyesindeydi. Günümüzde ise aynı koşullardaki bir konut için aylık kredi ödemesi 109 bin 543 TL'ye yükselirken, 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL'de kalıyor. Bu durum, taksit yükünün maaşın yüzde 131,6'sına çıktığını gösteriyor.
İstanbul'da kredi yükü maaşın iki katını geçti
Finansman zorluğu, İstanbul'da çok daha ağır bir tablo çiziyor. 2013'te İstanbul'daki ortalama bir konut için çekilen kredinin aylık taksiti 2.317 TL ile 2.469 TL'lik öğretmen maaşının yüzde 93,8'ine denk geliyordu. Günümüzde ise bu oran yüzde 221'e fırlamış durumda. Bu, en yüksek seviyedeki bir öğretmenin bile maaşının iki katından fazla bir aylık ödemeyle karşı karşıya kaldığı anlamına geliyor. Kredi taksitinin maaşa oranı İstanbul'da 2022'de yüzde 227'ye, 2023'te ise yüzde 258'e kadar ulaşmıştı.
Araştırmada, konut fiyatının kaç aylık maaşa denk geldiği de incelendi. Buna göre Türkiye ortalamasında 100 metrekarelik bir ev 2013'te 57,2 öğretmen maaşına karşılık gelirken, bugün bu rakam 62 maaşa yükseldi. İstanbul'da ise bu değer 97,6 maaştan 104,9 maaşa çıktı. Bu veriler, konuta erişimdeki asıl engelin evin fiyatından çok, finansman maliyetlerindeki artış olduğunu gösteriyor.
Büyükduman: Asıl kırılma finansman maliyetinde yaşandı
Verileri değerlendiren gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, ciddi bir krediye erişim problemi olduğuna dikkat çekti. Büyükduman, "Öğretmenin konut fiyatına olan mesafesi 2013’ten bu yana arttı ancak asıl kırılma, finans maliyetinde yaşandı. Zaten uygulamada da konut kredisinin büyük ölçüde devre dışı kaldığını görüyoruz" dedi.
Büyükşehirlerde durumun daha da zor olduğunu belirten Büyükduman, şu ifadeleri kullandı: "Bugün 75’er bin liradan evlerine 150 bin lira giren bir öğretmen çift için, 20-30 bin lira kira ödeyerek Anadolu’da 3-4 milyon liralık bir ev almak mümkün olabilir. Fakat İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi büyükşehirlerde bu pek mümkün değil." Büyükduman, bu tablonun ciddi bir kredi erişim problemine işaret ettiğini vurguladı. Uzman ayrıca, alım gücündeki düşüşün bir sonucu olarak ortalama konut büyüklüklerinin de değiştiğini ekledi: "13 yıl öncesine kıyasla ortalama konut metrekareleri yaklaşık yüzde 20 küçüldü. Şu an İstanbul’da pek çok ev 75 metrekare civarı."
