Türkiye'de konut yatırımının geri dönüş süresi, reel bazda gerileyen satış fiyatlarına karşın kiraların yükselmeye devam etmesiyle önemli ölçüde kısaldı. Ülke genelinde ortalama amortisman süresi son beş yıldır 13 yıl seviyesinde sabit kalırken, büyük şehirlerin çoğunda yatırımcılar için daha avantajlı bir tablo ortaya çıktı.
Araştırmaya göre, Türkiye genelinde satılık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 40 bin 944 TL, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon 118 bin TL olarak hesaplandı. Ortalama metrekare kira bedeli 268,26 TL, ortalama kira ise 26 bin 826 TL olarak belirlendi. Kiralardaki hızlı artışın etkisiyle İstanbul'da iki yıl önce 15 yıl olan yatırımın geri dönüş süresi bu yıl 12 yıla indi.
Amortisman süresinin en düşük olduğu kentler 11 yıl ile Ankara ve Şanlıurfa olarak öne çıkarken, en uzun olduğu iller 18 yıl ile Muğla ve 17 yıl ile Balıkesir, Elazığ ve Aydın oldu. Son beş yıllık değişim incelendiğinde, yatırımın geri dönüş süresinin en fazla Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale'de kısaldığı görüldü. Sürenin uzadığı iller ise Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya olarak sıralandı.
Bölgesel dinamikler yatırım kararını etkiliyor
Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, amortisman sürelerindeki değişimin, yatırımcıların sadece satış fiyatlarına değil, kira getirilerine de odaklanması gerektiğini gösterdiğini belirtti. Öğüt, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, "Haziran 2026 verileri, Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresinin son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde istikrarını koruduğunu gösteriyor. Ancak il bazındaki farklılaşmalar, yatırım kararlarında bölgesel dinamiklerin her zamankinden daha belirleyici hale geldiğini ortaya koyuyor" dedi.
Görkem Öğüt, değerlendirmesini şu sözlerle sürdürdü: "Özellikle Muğla ve Antalya gibi turizm ve ikinci konut talebinin yüksek olduğu bölgelerde son 5 yılda satış fiyatı artışının kira artışının önüne geçmesi amortisman süresinin uzamasına neden oldu. Şanlıurfa ve Eskişehir gibi şehirlerde kira artışının satış fiyatı artışından daha yüksek olması, geri dönüş sürelerinin belirgin biçimde kısalmasını sağladı. Örneğin, ortalama konut fiyatının 11 milyon TL'yi aştığı Muğla'da amortisman süresi 18 yıl ile Türkiye'nin en yüksek seviyesinde yer alırken, 6 milyon TL'yi aşan ortalama konut fiyatına sahip Antalya'da bu süre 16 yıl olarak hesaplanıyor. Yatırımcıların yalnızca konutun bugünkü fiyatına değil, kira potansiyeline, bölgenin demografik yapısına ve uzun vadeli talep dinamiklerine bakması gerekiyor."
