Türkiye'de konut piyasasında artık evin manzarası, konumu ve büyüklüğü tek başına bir anlam ifade etmiyor. Bir dairenin fiyatını yüz binlerce lira değiştirebilen yeni bir faktör var: yapı ruhsatının tarihi. Bu kritik belge, iki özdeş konut arasında devasa bir maliyet farkı yaratıyor.
Her şey, 1 Nisan 2022 tarihinde konut satışlarındaki Katma Değer Vergisi (KDV) sistemini yeniden düzenleyen uygulamanın hayata geçmesiyle başladı. Bu tarihten sonra alınan ruhsatlar, vergi oranlarını tamamen değiştirdi.
150 metrekare sınırı her şeyi değiştirdi
Yeni düzenlemeye göre, ruhsatı 1 Nisan 2022'den sonra alınan projelerde net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için yüzde 10 KDV uygulanıyor. Eğer konutun net alanı bu sınırı aşıyorsa, kademeli bir vergilendirme devreye giriyor.
Örneğin 170 metrekarelik bir dairenin ilk 150 metrekaresi için yüzde 10 KDV ödenirken, sınırı aşan 20 metrekarelik kısım için bu oran yüzde 20'ye çıkıyor. Bu durum, özellikle büyük konutlarda ödenecek toplam tutarı ciddi şekilde artırıyor.
Kentsel dönüşümde vergi avantajı devam ediyor
Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında inşa edilen kentsel dönüşüm projeleri, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları için önemli bir vergi avantajı sunuluyor. Bu projelerde KDV oranları çok daha düşük seviyelerde tutuluyor.
Kentsel dönüşüm lisanslı bir projede net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için KDV oranı sadece yüzde 1 olarak hesaplanıyor. 150 metrekareyi aşan konutlarda ise ilk 150 metrekare için yüzde 1, aşan kısım için ise yüzde 20 KDV alınıyor.
Aynı ev nasıl 900 bin lira daha pahalı oluyor?
Bu vergi farkının somut etkisini görmek için basit bir hesaplama yeterli. Vergisiz satış fiyatı 10 milyon TL olan bir konut düşünelim. Eğer bu konut standart bir projede yer alıyorsa, yüzde 10 KDV ile toplam maliyeti 11 milyon TL'ye ulaşıyor.
Fakat aynı konut kentsel dönüşüm projesi kapsamında satılıyorsa, yüzde 1 KDV ile toplam bedeli 10 milyon 100 bin TL oluyor. Bu basit örnekte bile sadece ruhsat ve proje türünden kaynaklanan fiyat farkı tam 900 bin TL'yi buluyor.
Uzmanlar ev alacakları net bir dille uyardı
Gayrimenkul uzmanları, konut almayı düşünen vatandaşlara kritik uyarılarda bulunuyor. Satın alınacak projenin yapı ruhsat tarihinin mutlaka sorgulanması, satış fiyatının KDV dahil olup olmadığının netleştirilmesi ve gerekirse bir vergi uzmanından destek alınması tavsiye ediliyor.
Özellikle yatırım hedefiyle mülk arayanların düşük KDV'li projeleri mercek altına almasının ciddi bir maliyet avantajı yaratacağının altı çiziliyor.
