Kira sözleşmelerinde yer alan fesih ihbar sürelerinin hukuki niteliği ve erken tahliye durumunda doğacak tazminatın kapsamı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin emsal niteliğindeki kararıyla netlik kazandı. Mahkeme, taraflar arasında akdedilen sözleşmede açıkça belirtilen altı aylık bildirim şartının, kiracı tarafından ihlal edilmesi halinde bu sürenin makul süre olarak kabul edilebileceğini vurguladı.
Uyuşmazlık, lojistik depo kiralaması kapsamında imzalanan bir sözleşmeden kaynaklandı. Taraflar, 2 Temmuz 2011 tarihinde başlangıç yapan ve beş yıl süreli olan kira anlaşmasını yürürlüğe koymuştu. Sözleşmenin ilgili maddesinde, kiracının sözleşmeyi feshetmek istemesi durumunda en az altı ay önceden yazılı bildirimde bulunması gerektiği hükme bağlanmıştı. Ayrıca, bu süreden daha kısa bir bildirim yapılması takdirinde, tahliyeyi takip eden bir aylık kira bedelinin de ödenmesi kararlaştırılmıştı.
Kiracı, Ocak 2016 tarihinde taşınmazı boşaltarak tahliye işlemini gerçekleştirdi. Ancak bu süreçte, sözleşmede öngörülen altı aylık ihbar süresini doldurmadan ve gerekli bildirimi yapmadan hareket ettiği iddia edildi. Mülk sahibi, erken tahliye nedeniyle uğradığı zararı gerekçe göstererek Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurdu. Davacı, başlangıçta belirsiz alacak davası kapsamında 5 bin dolar olarak belirlediği talebini, yargılama aşamasında 805 bin dolara yükseltti. Kiracı ise tahliyenin tarafların karşılıklı mutabakatıyla gerçekleştiğini savunarak davanın reddini talep etti.
Sulh Hukuk Mahkemesi, dosyayı inceleyerek taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için en az bir aylık sürenin yeterli olacağı kanaatine vardı. Lojistik deponun son dönemdeki aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğu tespit edilirken, mahkeme mülk sahibinin bu tutarda gelir kaybına uğradığını belirterek davanın kısmen kabulüne karar verdi. Buna göre kiracının, bir aylık kira bedeli karşılığı olan 140 bin 630 doları makul süre tazminatı olarak ödemesi hükmedildi.
Tarafların itirazları üzerine dosya Bölge Adliye Mahkemesi'ne taşındı. Bölge mahkemesi, bilirkişi raporu ve sözleşme hükümlerini değerlendirerek bir aylık sürenin esas alınmasını uygun buldu ve istinaf başvurularını esastan reddetti. Kararın kesinleşmesi sürecinde dosya Yargıtay'a intikal etti.
Yargıtay sözleşmedeki altı aylık süreyi makul buldu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, olayı farklı bir hukuki perspektiften ele aldı. Daire, erken tahliye durumunda kiraya verenin zararının, taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar oluşan kira kaybıyla sınırlı olduğunu hatırlattı. Ancak somut olayda tarafların iradelerini yansıtan sözleşmede altı aylık fesih ihbar süresinin açıkça kararlaştırıldığına dikkat çekti.
Yüksek mahkeme, tarafların özgür iradeleriyle belirledikleri bu sürenin, makul süre tazminatının hesaplanmasında dikkate alınması gerektiği görüşünü benimsedi. Bu doğrultuda, yalnızca bir aylık kira bedeli üzerinden verilen ilk derece mahkemesi kararının hukuka uygun olmadığı belirtildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, oy birliğiyle aldığı kararda Bölge Adliye Mahkemesi hükmünün ortadan kaldırılmasına, Sulh Hukuk Mahkemesi kararının ise bozulmasına hükmetti. 2 Haziran 2026 tarihinde verilen karar, kira sözleşmesinde belirli bir fesih bildirim süresi öngörülmüşse ve kiracı bu süreye riayet etmemişse, sözleşmede yer alan sürenin tazminat hesabında esas alınabileceğini ortaya koydu.
