Konut piyasasında değerleme kriterleri köklü bir değişim geçiriyor. Eskiden metrekare genişliği, oda sayısı, binanın yaşı ve bulunduğu lokasyon fiyatı belirleyen temel unsurlarken, günümüzde aynı bölgedeki benzer nitelikteki daireler arasında devasa fiyat makasları oluşabiliyor. Sektör temsilcileri bu uçurumun ardındaki itici gücün site yönetimi performansı olduğunu vurguluyor. İkinci el alıcılar, fiziksel özelliklerin ötesine geçerek sitenin mali disiplinine, aidat tahsilat başarısına, güvenlik hizmetlerine ve teknik bakım süreçlerine odaklanıyor.
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, benzer özelliklere sahip iki konut arasındaki fiyat farkının sadece bina nitelikleriyle açıklanamayacağını ifade etti. Yönetim kalitesinin artık gayrimenkul değerinin ayrılmaz bir parçası haline geldiğini belirten Hepşen, konunun yalnızca temizlik hizmetlerinden ibaret olmadığını kaydetti.
Hepşen, şu ifadeleri kullandı:
“Binanın düzenli bakımının yapılması, teknik altyapının zamanında yenilenmesi, aidatların sağlıklı tahsil edilmesi, sitenin borç yükü, güvenlik ve otopark hizmetleri birlikte değerlendirilmeli. Bunlar yaşam kalitesini etkilediği kadar gayrimenkulün piyasa değerini de belirliyor.”
Alıcılar yaklaşan mali yükümlülükleri de satın alıyor
Uzmanlara göre konut sahibi olmak sadece daireyi devralmak anlamına gelmiyor; sitenin gelecekteki finansal sorumlulukları da yeni sahibine geçiyor. Cephe yenileme, çatı onarımı veya asansör değişimi gibi büyük projeler için yakın vadede ek ödeme gerekecekse, bu durum satış fiyatlarına negatif yansıyor. Piyasanın bu riskleri fiyatlara dahil ettiğini söyleyen Hepşen, bakım ihtiyacı yüksek veya yönetim sorunlu sitelerdeki dairelerin daha düşük bedellerle işlem gördüğünü dile getirdi.
Hepşen, alıcıların karşılaştığı durumu şöyle özetledi:
“Alıcı yaklaşan mali yükümlülükleri de satın alıyor. Bu nedenle bakım ihtiyacı yüksek, borç birikmiş veya yönetim sorunları yaşayan sitelerdeki daireler daha düşük değerlerle alıcı bulabiliyor.”
Emlak Yönetim Hizmetleri A.Ş. Genel Müdürü Mehmet Akif Küçükdağ da gayrimenkul yönetiminin basit bir bina işletmeciliğinden çok daha fazlası olduğunu vurguladı. Ortak alanların korunması, teknik sistemlerin sürdürülebilirliği ve bütçe disiplininin mülkün uzun vadeli değerini doğrudan etkilediğine dikkat çeken Küçükdağ, şeffaflığın ve güven unsurunun modern yönetim anlayışının temeli olduğunu belirtti.
Küçükdağ, profesyonel yönetimin etkisini şu sözlerle anlattı:
“Profesyonel yönetim yaşam kalitesini yükseltirken yatırım değerini de koruyor. Şeffaf bütçe yönetimi, düzenli bakım ve güven unsuru modern site yönetiminin temel bileşenleri haline geldi.”
Yüksek aidat tek başına caydırıcı değil
Prof. Dr. Ali Hepşen’e göre aidat miktarının yüksek olması otomatik olarak konut değerini düşürmüyor. Asıl belirleyici faktör, ödenen bedel karşılığında alınan hizmetin niteliği. Güvenlik, düzenli bakım ve kaliteli ortak alan sunan sitelerde yüksek aidatlar alıcılar tarafından kabul edilebilir bulunuyor. Ancak bakımsızlık, güvenlik zafiyetleri ve yönetimle yaşanan anlaşmazlıklar hem satış sürecini uzatıyor hem de fiyat üzerinde baskı oluşturuyor.
Hepşen, önümüzdeki dönemde alıcı davranışlarının daha da detaycı olacağını öngörerek konut piyasasındaki yeni eğilimi şu cümleyle özetledi:
“Konut piyasasında artık ‘hangi semtte?’ kadar ‘hangi sitede?’ sorusu da önem kazanacak.”
