OECD ülkeleri arasında reel konut fiyat artışında rekor kıran Türkiye'de, yıllık 700 bin konut üretilmesine rağmen barınma krizi derinleşiyor ve yoksul hanelerde mülksüzleşme hızlanıyor.
Türkiye'de inşaat sektörü son on yılda yılda ortalama 700 bin konut üreterek OECD ortalamasının üzerinde bir arz yaratırken, vatandaşların kendi evlerine sahip olma oranı düşüş eğilimini sürdürüyor. 2014 yılında yüzde 61,1 olarak kaydedilen konut sahipliği oranı, 2024 itibarıyla yüzde 55,8 seviyesine indi. Bu süreçte özellikle yoksul hanehalklarında yaşanan düşüş 14 puana yaklaşarak ciddi bir mülksüzleşme tablosu ortaya koydu.
Konutun barınma ihtiyacından çıkıp bir yatırım aracına dönüşmesi, fiyatların arz eksikliğinden değil sermayenin getiri beklentisinden kaynaklandığını gösteriyor. 2019-2023 döneminde OECD genelinde reel konut fiyatları yüzde 16 artarken, Türkiye'de bu artış yüzde 113 olarak gerçekleşti. Aynı dönemde enflasyondan arındırılmış kira endeksi de iki kattan fazla yükseldi.
Sosyolog Yeşilbağ: Yurttaşın krizi sermayenin karlılığı demek
Dünyada Madrid'den Berlin'e kadar uzanan barınma krizinin dinamiklerini ve Türkiye'nin konumunu değerlendiren Sosyolog Melih Yeşilbağ, konut piyasasındaki küresel dönüşüme dikkat çekti. Yeşilbağ, sosyal konut stoklarının daralması ve konutun varlık sınıfına dönüşmesini sorunun temel nedenleri olarak sıraladı.
Melih Yeşilbağ, konut krizinin küresel boyutuna ilişkin şu ifadeleri kullandı:
“Madrid'deki olay, dünya ölçeğindeki barınma krizini anlamak için iyi bir örnek. 70 yıldır aynı evde oturan Maricarmen Abascal, binayı satın alan yatırım fonu kirayı yüzde 275 artırıp 2 bin 650 avroya çıkarınca bu kirayı karşılayamadığı için evsiz kalıyor. 87 yaşında emekli bir kadının polis zoruyla ve sedyeyle evinden çıkarılması büyük tepkiye yol açtı. Madrid'de on binler yürüdü, eylemler 12 kente yayıldı ve sonunda hükümet tahliyeleri geçici olarak durduran bir kararname imzalamak zorunda kaldı.”
Yeşilbağ, konuta erişimin dünyada zorlaşmasının arkasındaki yapısal nedenleri ise şöyle açıkladı:
“Bunun iki temel dinamiği var. Birincisi, genel bir eğilim olarak sosyal konut uygulamalarının kapsamı daralıyor. Sosyal konut stoklarının satılması İngiltere'de Thatcher zamanında 'kendi evini satın al' kampanyasıyla başlamıştı. Sonrasında bu uygulamalar yaygınlaştı, kamu bu işten elini çekti ve konut sektörü istisnalar dışında giderek piyasanın insafına terk edildi. İkincisi, konut giderek barınma ihtiyacından uzaklaşarak bir yatırım aracı, bir varlık sınıfı haline geliyor. Bir dizi ülkede yatırım fonları tekil konutların ötesinde bina bina, hatta bazen mahalle mahalle satın almalar yapıyor ve bu konutları işletiyor. Kâr güdüsüyle yapılan bu işlem haliyle konut fiyatlarını ve kiraları yükseltiyor. Ücretler yerinde sayarken artan konut fiyatları ev sahibi olmayı zorlaştırdığı gibi kira yükünü de artırıyor.”
Büyük şehirlerdeki yoğunlaşmaya değinen Yeşilbağ, Berlin örneği üzerinden piyasa konsantrasyonuna işaret etti:
“Şöyle açıklayayım. Berlin, New York gibi büyük şehirlerde bu baskı çok daha belirgin. Berlin'de neredeyse her 10 kiralık konuttan birinin sahibi Vonovia adlı şirket. 138 bin civarında daireyi tek bir şirket işletiyor. 2021'de yapılan bir referandumda halkın yüzde 57,6'sı bu tür şirketlerin kamulaştırılması yönünde oy kullanmıştı ama bu karar uygulamaya geçemedi. Die Linke'nin seçim başarısının arkasında bu referandum kararını hayata geçirme vaadi de var. Gelişmeleri izleyip göreceğiz. Fakat son on yılda konuta erişimin dünya ölçeğinde zorlaştığı ortada. Ezcümle, konutu piyasaya terk ettiğinizde fiyatları belirleyen sermayenin getiri beklentisi oluyor. Yurttaşın konut krizi, sermayenin karlılığı demek. Mesele aslında bu kadar basit.”
Türkiye OECD ortalamasının yedi katı artışla zirvede
Türkiye'nin konut piyasasındaki seyri, küresel eğilimlerden daha sert bir kırılma gösteriyor. Doç. Dr. Melih Yeşilbağ'ın verilerine göre, 2019-2023 arasında konut, döviz, borsa ve mevduat faizi dahil tüm yatırım araçlarını geride bırakarak en yüksek reel getiriyi sağladı. Bu durum, düşük faiz döneminde ucuza borçlanan varlıklı kesimlerin ve şirketlerin konuta yönelmesine neden oldu.
Yabancı yatırımcı talebi de bu tabloyu besleyen önemli bir unsur. 2013-2024 yılları arasında yabancılara 425 binden fazla konut satıldı. 2022'de zirve yapan yabancı satışlarının toplam satışlara oranı İstanbul'da yüzde 10, Antalya'da ise yüzde 27'ye ulaştı. 2017'de başlayan vatandaşlık karşılığı yatırım programı, inşaat sektöründeki durgunluğu aşmak için yabancı talebi pompaladı ve Türkiye'yi küresel vatandaşlık piyasasının en büyük aktörü haline getirdi.
Hükümetin krize yönelik müdahaleleri ise sonuçsuz kaldı. Eylül 2022'de duyurulan ve 5 yılda 500 bin sosyal konut vaat eden proje, başvuruların sadece yüzde 3'üne hitap edebilecek kapasitedeydi. Şubat 2025'te ilk etapta ihalelerin yüzde 64'ünün bile yapılmadığı ortaya çıktı. Ayrıca Temmuz 2022'de getirilen yüzde 25'lik kira tavanı uygulaması, adli sistemi tıkamasına rağmen reel kira artışlarını durduramadı; kiralar bu dönemde reel olarak yüzde 35 arttı.
Avrupa'daki eski sosyalist ülkelerde ev sahipliği oranının ortalama yüzde 85 seviyesinde seyretmesi, konutun ihtiyaç odaklı üretildiği dönemlerden kalan stokun etkisiyle açıklanıyor. Viyana örneğinde olduğu gibi, belediyelerin elindeki geniş sosyal konut stoğu kiraları kontrol altında tutarken, Türkiye'de TOKİ üzerinden yürütülen politikalar konutu metalaştırmayı teşvik etti ve borçlandırma yoluyla ev sahipliğini dayattı.
