Türkiye'de konut fiyatları, enflasyon karşısında reel olarak gerileme gösterse de Türk Lirası bazındaki artışını sürdürüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) temmuz ayı verileri, yıllık bazda yüzde 5,1'lik bir reel düşüşe işaret ederken, uzmanlar bu durumu bir "düzeltme süreci" olarak nitelendiriyor ve TL bazında sert bir fiyat çöküşü öngörmüyor.
TCMB verilerine göre, konut fiyatları temmuzda aylık yüzde 1,5, yıllık ise yüzde 25 arttı. Ancak bu artış, genel enflasyon seviyesinin gerisinde kaldı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri de piyasadaki yavaşlamayı teyit etti. Temmuz ayında konut satışları yıllık yüzde 17 düşüşle 123 bin 603'e gerilerken, ocak-temmuz dönemindeki toplam düşüş yüzde 5,5 oldu.
Konuyla ilgili değerlendirmelerde bulunan Prof. Dr. Burak Arzova, konut talebindeki ılımlı gerilemenin birden fazla nedeni olduğunu belirtti. Yüksek faizlerin TL mevduatını cazip hale getirdiğini ifade eden Arzova, yaklaşık 5 milyon liralık bir birikimin aylık 140-150 bin lira getiri sağlayabildiğine dikkat çekti. Arzova, piyasadaki durumu şu sözlerle özetledi:
“Konut satışlarının önündeki en büyük etken, verilen yüksek faizler nedeniyle TL'nin şu anda cazip halde olması.”
Arzova ayrıca, yüksek kredi faizleri ve peşinat zorunluluğunun orta ve düşük gelirli vatandaşların konuta erişimini engellediğini, yabancı talebinin de Türkiye'nin dolar bazında pahalılaşması ve vatandaşlık şartlarının sıkılaşmasıyla azaldığını ekledi.
Piyasada kimler avantajlı?
Ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir ise mevcut tabloyu bir düzeltme süreci olarak yorumladı. Reel fiyatlardaki düşüşün konuta erişimin kolaylaştığı anlamına gelmediğini vurgulayan Demir, reel konut fiyatlarının zirveye göre yaklaşık yüzde 15-20 gerilediğini belirtti. Demir, fiyatların hala yüksek seviyelerde olduğuna dikkat çekerek değerlendirmesinde şu ifadeyi kullandı:
“Konut çok yüksek bir seviyeden reel olarak geriliyor. Yüksek bir dağın zirvesinden birkaç basamak aşağı inmek, başlangıç noktasına dönmek anlamına gelmiyor.”
Demir'e göre, mevcut evini satarak üzerine ekleme yapabilenler, aile veya miras desteği alanlar ve yatırım amaçlı alım yapanlar piyasada avantajlı konumda bulunuyor. Buna karşılık, ücretli çalışan ve yeterli birikimi olmayan ilk ev alıcıları ise zorluk yaşıyor.
Kiralar fiyatlardan daha hızlı artıyor
Konut fiyatlarındaki reel gerilemeye rağmen kiralardaki artış hız kesmiyor. TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi'ne göre, temmuz ayında kiralar yıllık yüzde 28,4 arttı. Bu oran, yüzde 25 olan konut fiyat artışını geride bıraktı. Yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış İstanbul’da yüzde 32,4, Ankara’da yüzde 28,6 ve İzmir’de yüzde 26,3 olarak kaydedildi. Uzmanlar, bu durumun özellikle büyükşehirlerde barınma sorununu derinleştirdiğini ve kamu eliyle kiralık konut üretiminin önemini artırdığını belirtiyor.
Uzmanların ortak görüşü, yüksek enflasyon beklentileri, artan maliyetler ve satıcıların nominal fiyat indirimine direnmesi nedeniyle Türkiye genelinde konut fiyatlarında TL bazında sert bir düşüşün olası görünmediği yönünde. Daha muhtemel senaryo, fiyatların enflasyonun altında artmaya devam ederek reel düzeltmenin zamana yayılması olarak değerlendiriliyor.
