Colliers International tarafından 6 aylık periyotlarla hazırlanan Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2020 İkinci Yarı yayınlandı. 

Covid-19 salgınından başlamasından itibaren yaklaşık 1 yıl geride kalırken, salgının Türkiye ekonomisi etkileri beklendiği kadar kötü olmadı.Türkiye ekonomisi salgının başında ilk şoku yaşadıktan sonra, 3. çeyrekten itibaren toparlanmaya başladı. Ekonomik toparlanmanın beklenenden daha erken ve güçlü olması sonucu, pek çok kurum ekonomik büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. 2020 yılının son aylarında aşı haberlerinin gelmesi
ve uygulamaların da başlaması önümüzdeki döneme ilişkin beklentileri olumlu etkilerken, küresel büyüme tahminleri de yukarı yönlü revize edildi.

2019 temmuz ayından başlayarak kademeli olarak indirilen TCMB politika faiz oranı, 2020 yılı mayıs ayı itibariyle yüzde 8,25 seviyesine getirildi. TCMB politika faiz oranı, enflasyonun etkisi ve artan kuru kontrol altına almak amacıyla 2020 yılının eylül ayında kademeli olarak artırılmaya başlandı. 2021 yılı ocak ayı itibariyle politika faiz oranı yüzde 17 düzeyinde seyrediyor. TCMB’nin enflasyonda kalıcı düşüşe ve fiyat istikrarına işaret eden güçlü göstergeler oluşana kadar sıkı para politikası duruşunu sürdürmesi bekleniyor.

İstanbul Ofis Piyasası

Mevcut Durum Araştırma Raporu | Colliers International 2020 yılı ikinci yarısında, pandemi sebebiyle oluşan “yeni normale” geçiş ve ofislere dönüşün başlamasıyla birlikte, COVID-19 etkilerini ofis piyasasındaki veriler üzerinde de görmeye başladık. Vaka sayılarının azalması ve aşı uygulamalarının başlamasıyla beraber kısıtlı olarak ofislere geri dönüş başlasa da hala birçok şirket tarafından uzaktan çalışma modeli tercih ediliyor. COVID-19 öncesi dönem ile karşılaştırıldığında, alınan önlemler kapsamında ofislerdeki ortalama personel yoğunluğu yaklaşık yüzde 25 seviyesinde. Bu durumun, boşluk oranlarında artışa sebep olduğunu da görüyoruz. Kira rakamlarında ise ancak yüzde 5-yüzde 6 oranında bir artış gerçekleşti.

Arz

İstanbul’da bulunan ofis alanlarını Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede inceliyoruz.

İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2020 yılı ilk yarı sonunda 2.657,834 metrekare seviyelerinde bulunuyor.

Türk Lirası (TL) bazında ofis kiraları 2020 yılının ikinci yarısında, 2020 yılının ilk yarısına göre sınırlı da olsa arttı. 2020 yılı ikinci yarısında İstanbul genelinde A Sınıfı ofis binalarının ortalama kirası 107 TL/metrekare/ay olarak gerçekleşti.

2020 yılının ilk yarısıyla karşılaştırıldığında TL cinsinden kiralar yaklaşık yüzde yüzde 5 oranında artarken, ABD Doları cinsinden kiralar ise yaklaşık yüzde 2 oranında azaldı. 2020 yılının ikinci yarısında Istanbul Batı ve Kağıthane/Cendere bölgelerinde A sınıfı ortalama kira rakamları TL bazında ortalama yüzde 3 oranında azalırken diğer tüm bölgelerde kira rakamlarında küçük de olsa artış gözlemlendi. Maslak, Kavacık, Ümraniye ve Istanbul Doğu bölgelerinde ise ortalama kira rakamları sabit kaldı.

Talep

2020 yılı ikinci yarısında yaklaşık 39.657 metrekare yeni kiralama işlemi gerçekleşti. Bu işlemlerin yüzde 68’lik bölümü Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde, yüzde yüzde 13’ü MIA bölgesinde gerçekleşti. Bu bölgeleri yüzde 10 oranı ile Kağıthane/Cendere bölgesi takip ediyor.

Covid-19 salgını nedeniyle bu dönemde firmaların yeni kiralamalarda veya sözleşme yenilemelerinde esnek çalışma düzenine göre kararlar aldıklarını ve ofis alanını bir ölçüde azalttığını söyleyebiliriz. Bu durum ve yeni kiralama talebinin sınırlı olması İstanbul genelindeki ortalama boşluk oranını arttırdı.

A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı 2020 yılının ikinci yarısında, 2020 yılın ilk yarısına göre artarak yüzde 29.45 olarak gerçekleşti. 2017 yılsonunda yüzde 7,5 seviyesine ve 2018 yılı ikinci çeyrek sonunda da yüzde 8 seviyesine yükselen ofis getiri oranları, 2020 ikinci yarısı itibarıyla yüzde 8 seviyelerinde kalmaya devam ediyor.

Tahmin

Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 580.809 metrekare ofis alanı bulunuyor. Stoka eklenecek bu ofis alanının yüzde yüzde 52’si Kozyatağı/ Ataşehir, yüzde 34’ü MİA ve yüzde 14’ü Maslak bölgelerinde yer alıyor. Bu dönemde inşaat aşamasındaki projelerde yavaşlama yaşanmasının yan ısıra zaten planlama aşamasında olan projelerin de sınırlı olduğunu söyleyebiliriz.

Geliştiriciler, COVID-19 etkisi ile birlikte yüksek arz ve düşük talep nedeniyle yeni projeler geliştirme konusunda isteksiz kalmaya devam ediyor. Hibrit çalışma modeliyle firmalar çalışanlarını hem evden hem de ofisten çalıştırarak dönüşümlü bir çalışma şekline geçtiler.

Koronavirüs vaka sayılarının düşmesi ve aşı uygulamalarının hızlanmasına rağmen kısa vadede ofislere hızlı bir dönüş öngörmüyoruz. Pek çok firma esnek çalışmayı kalıcı hale getirmeye hazırlanırken özellikle genel merkezlerin küçülüp uydu ofislere dönüşmesi bekleniyor.

Sosyal mesafe uygulaması kişi başı ihtiyaç duyulan ofis alanını arttırıcı etki yaparken; uzaktan ve vardiyalı çalışma uygulamalarının artması ofis alanı ihtiyacını azaltıcı etki yaratıyor. Ofis piyasasında kira ve boşluk oranlarının seyrini bu uygulamaların ne kadar yaygınlaşacağı ve kalıcı olacağı belirleyecek. Ancak, genel anlamda uzaktan çalışma uygulamalarının daha baskın hale gelerek, önümüzdeki dönemde boşluk oranlarını arttırma ve kira rakamlarını düşürme yönünde baskı oluşturacağını bekliyoruz.

İstanbul ve Çevresi Endüstriyel Piyasası

Mevcut Durum

2020 yılı ikinci yarısında, ilk yarısında olduğu gibi endüstriyel ve lojistik piyasasına COVİD-19 salgını yön verdi. 2020 yılının ilk yarısında piyasadaki kiralama ve satın alma faaliyetleri yavaşlamıştı. Endüstriyel tesislerde üretim ilk etapta yavaşlamasına rağmen, haziran ayında başlayan normalleşme süreciyle birlikte, üretim tekrar normal seviyelerine yaklaşmaya başladı. Pandemi döneminde özellikle e-ticarette olan talebin artması, şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talebi artırdı. Firmaların kısa vadeli sözleşmelerle (3-9 ay) ek depo alanı arayışları arttı.

Arz

Our industrial market research is Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası’nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası’nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli İli ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.

Talep

İstanbul ve yakın çevresi kiralanabilir endüstriyel alan stokunun boşluk oranı yüzde 18 olarak kaydedildi. 2020 yılı ikinci yarısında, 2020 yılının ilk yarısına kıyasla çoğu bölgede boşluk oranlarının düştüğünü gözlemliyoruz. Özellikle son kilometre lojistiğine olan talebin artmasıyla şehir merkezine yakın olan Dudullu bölgesinde boşluk oranındaki azalış dikkat çekici oldu. Çorlu bölgesinde ise boşluk oranlarında önemli ölçüde artış görüldü. Bunun en önemli sebebi bölgedeki stok artışıdır. Pandemi sebebiyle gelişmiş tedarik zincirlerine olan ihtiyacın artması, bu alandaki yatırımları da artırdı. Bu sebeple firmalar, tedarik zincirlerini geliştirmeye ve güçlendirmeye yöneldiler. Bu sebeple lojistik tesislere olan ihtiyacın artmasıyla, 2020 yılının ikinci yarısında kiralama hacmi oldukça arttırmıştır. TL bazında ortalama kira rakamları incelenen bütün bölgelerde artış gösterdi. Üretimin eski seviyelerine yaklaşmasına ek olarak, lojistik tesislere olan ihtiyacın artması, bu artışın temel sebeplerindendir. Lojistik ve endüstriyel tesislerdeki getiri oranları yüzde 9,5 seviyelerinde seyretmektedir ve kısa vadede bu seviyelerde kalacağını tahmin ediyoruz.

Tahmin

Lojistik tesislere olan talebin uzun vadede devam edeceğini düşünüyoruz. Önümüzdeki 12 aylık dönemde TL bazında lojistik ve endüstriyel tesis kira rakamlarındaki değişimin döviz kuru seyrine bağlı kalacağını ve nitelikli tesislerdeki kira artışının devam edeceğini düşünüyoruz. Covid-19 etkisiyle birlikte uzun vadede, tedarik zincirlerinde Çin’den uzaklaşan bir değişim bekliyoruz. Üretim ve tedarik zincirlerinin piyasa talebine/tüketicilere (near-shoring) yakınlaşarak ve yerinde üretime geçerek (on-shoring) bir değişim geçirmesi bekleniyor. Bu sebeple, Covid-19’un kısa dönemli etkileri ortadan kalktıktan sonra coğrafi konumu ve maliyet avantajıyla Türkiye’nin Çin’e alternatif önemli bir üretim merkezi olarak ön plana çıkacağını düşünüyoruz.

Perakende Piyasası

Mevcut Durum

1 Haziranda normalleşme sürecinin başlamasıyla, alışveriş merkezlerinin tamamı açıldı. Bazı alışveriş merkezlerinde ise bazı mağazalar kendi aldıkları kararla münferit olarak kapalı kaldı.

Devam edan süreçte 2020 yılı sonu itibariyle salgınla mücadele kapsamında alınan önemler gerekçesiyle, alışveriş merkezlerinin çalışma süreleri kısalarak, yemek alanları sadece paket servis olarak kısıtlı hizmet vermeye başladı.

Arz

2020 yılı ikinci yarı itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 437 alışveriş merkezinin toplam kiralanabilir alanı 13.536.784 metrekare büyüklüğüne ulaşarak, 2019 yılının ikinci yarısına göre yüzde 4 oranında artış gösterdi. 2020 yılının ikinci yarısında 6 adet alışveriş merkezi açıldı.

Önümüzdeki beş yıl içinde 44 yeni alışveriş merkezi açılması planlanmakta olup, açılacak alışveriş merkezleriyle birlikte toplam kiralanabilir alanın 14.792.344 metrekareye ulaşması bekleniyor. Ancak, planlanan ve yapımı devam eden alışveriş merkezlerinde 2020 yılının Mart ayında ortaya çıkan Covid-19 pandemisinden dolayı gecikmeler veya iptaller olacağını düşünüyoruz.

1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, 2020 yılının ikinci yarısı itibariyle Türkiye geneli için ortalama 162 metrekare düzeyine ulaştı. Türkiye’de 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan sıralamasında ilk 10’a giren iller bir sonraki sayfada yer alıyor.

Nüfusu 500.000’in altında olup ilk 10’a giren Bolu ve Edirne illeri dikkat çekiyor.  Ankara  ve İstanbul arasında orta nokta konumunda olan Bolu 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre 285 metrekare ile üçüncü sırada yer alıyor.

2020 yılsonu itibariyle, Türkiye’nin toplam nüfusunun yaklaşık yüzde 25’ini oluşturan İstanbul ve Ankara illeri, ülkedeki toplam alışveriş merkezleri kiralanabilir alanının yüzde yüzde 48’ini oluşturup, 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan sıralamasında sırasıyla 1. ve 2. sırada yer alıyor.

Türkiye’nin nüfus bakımından en kalabalık üçüncü ili olan  İzmir  ise, 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan sıralamasında 7. sırada yer alıyor. İstanbul’daki AVM’lerde getiri oranı, mevcut kontrat kiraları göz önüne alındığında pandeminin etkisiyle artan belirsizlik dolayısıyla yüzde 9 civarına seyrediyor.

Talep

Covid-19 dolayısıyla, mart nisan ve mayıs aylarında tamamen kapalı olan alışveriş merkezleri, haziran ayında kademli olarak açıldı. Salgının ilk başlarında alışveriş merkezlerinin yalnızca market alanları hizmet veriyordu. Bu sebeple bu aylarda ziyaret sayıları oldukça düşüktü.

Özellikle nisan ve mayıs aylarının tamamında kapalı olan alışveriş merkezlerinde, ziyaret sayıları endeksleri yüzde 90’ının üstünde azalış gösterdi. Kontrollü olarak faaliyetlerine devam eden alışveriş merkezlerinde, ziyaret sayıları artış göstermeye başlasa da geçmiş dönemlere göre düşüş devam ediyor.

En son Eylül 2020’de ölçülen Alışveriş Merkezi Ziyaret Sayısı Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 30 azalarak, 64 puanda kaldı. Düşük ziyaret sayılarına rağmen, Alışveriş Merkezi Ciro Endeksi Haziran ayında önemli ölçüde artış gösterdi. Devam eden süreçte de ciro endeksi artmaya devam etti ve eylül ayında bir önceki yılın aynı dönemiyle benzer oranlarda gerçekleşti. Ekim ayında da artışını devam ettiren ciro endeksi kasım ayında tekrar düşüş geçti. Gerçekleşen bu dalgalanmaların temel sebebi, Covid-19 pandemisi için alınan önlemler kapsamındaki hafta sonu dışarı çıkma kısıtlamalarıdır. Her ne kadar yıl sonuna doğru ziyaret ve ciro rakamları artsa da yapılan araştırmalarda, yıl genelinde ziyaret sayısında yaklaşık yüzde 65’lik, ortalama ciroda da yaklaşık yüzde 60’lara varan bir düşüş olduğu gözlendi. Ayrıca yine Covid-19 sebebiyle, kira ödemelerindeki gecikmeler ve alışveriş merkezindeki boşluk oranları da artış gösterdi.

Tahmin

Aşılama işlemlerinin zamanla artarak salgının kontrol altına alınması ve kısıtlamaların azalmasıyla birlikte, 2021 yılının 2. yarısından itibaren ziyaret sayılarının ve ciroların artmasını ve yılsonuna doğru pandemi öncesindeki dönemlere yaklaşmasını bekliyoruz. COVID-19 sonrasında artış hızını azaltarak da olsa e-ticaret ve s-ticaret hacmindeki artışın devam etmesini bekliyoruz. Ancak, orta vadede AVM‘erin sosyalleşme ihtiyacını gidermesi ve görerek, dokunarak, deneyerek, hissederek yani geleneksel türde alışverişe verilen önemin devam etmesi fiziksel mağazaların cazibesini bir süre daha korumasına yardımcı olacak.

Konut Piyasası

Mevcut Durum

2020 yılında, Türkiye konut piyasası Covid-19 salgınına rağmen düşen faiz oranlarının da etkisiyle hareketli geçti. 2020 yılında tüm zamanların en yüksek konut satış adedine ulaşıldı.

Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2020 yılının Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre Türkiye’de yüzde 29,97 İstanbul’da ise yüzde 27,81 oranında arttı. Aynı dönemde enflasyon yüzde 14,03, Türk lirasının ABD doları karşısındaki değer kaybı yüzde 46,5; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de yüzde 10,57 oldu.

2017 yılı başından itibaren alternatif yatırım araçları getirilerinin ve enflasyonun altında kalmaya başlayan konut fiyatlarındaki artış, 2020 yılının ilk yarısındaki gibi ikinci yarıda da enflasyonun ve mevduat faiz oranlarının üzerine çıktı. Sayfa 16’da yer alan grafikte enflasyon, ABD doları/TL kurundaki değişimler ve Türk lirası Üzerinden Açılan Mevduat Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları (1 yıla kadar) ile KFE değişimlerini inceleyebilirsiniz.

2019 yılında yüzde 0,75 oranında artan Türkiye’deki toplam kredi hacmi, 2020 yılında da genişlemeye devam ederek bir önceki yıla göre yüzde 0,14 oranında büyüdü. 2018 yılındaki yüksek daralmanın ardından toparlanarak 2019 yılında yüzde 4,21 oranında azalan konut kredileri hacmi; 2020 yılında konut kredi faiz oranlarında haziran ayında yapılan ciddi indirimle birlikte yüzde 4,03 oranında genişledi. 2020 Aralık ayı itibariyle konut kredisi hacmi toplam kredilerin yüzde 7,78’ini oluşturuyor.

Arz

2020’nin ilk 9 ayında Türkiye genelinde yapı kullanım izin belgesi alan toplam konut sayısı, 2019’un aynı dönemine göre yüzde 22 oranında azalırken; yeni yapı ruhsatı alan toplam konut sayısı ise yüzde 98 oranında arttı. İstanbul İli’ne baktığımızda ise 2020’nin ilk 9 ayında yapı kullanım izin belgesi alan toplam konut sayısı, 2019’un aynı dönemine göre yüzde 31 oranında azalırken; yeni yapı ruhsatı sayısı ise yüzde 50 oranında arttı. Aşağıda yer alan tabloda yıllara göre yapı kullanım izin belgesi ve yapı ruhsatı verilen konut sayısı değişimlerini inceleyebilirsiniz. 2018 yılında yüzde 26 olarak gerçekleşen inşaat maliyeti endeksindeki artış, 2019 yılında yavaşlamasının ardından döviz kuru kaynaklı hammadde fiyatlarındaki yükselmenin de etkisiyle 2020 yılında tekrar hızlandı. 2019 yılında inşaat maliyeti endeksindeki artış yüzde 11 iken, 2020 yılı Kasım ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 23 oranında artarak endeks 234’e çıktı. Bu dönemde inşaat sektöründeki yatırımcılar üzerindeki maliyet baskısı oldukça arttı.

Talep

2020 yılı ilk üç ayında kamu bankaları önderliğinde yapılan konut kredisi faiz oranı düşürme kampanyaları konut satışlarını da hareketlendirmişti. Ancak, mart ayında ülkemize ulaşan Covid-19 salgını hem konut sektörünü hem de ekonomiyi olumsuz etkiledi. Yılın başındaki satışlar nisan ve mayıs aylarında durma noktasına geldi. Haziran ayında TCMB’nin yayınlanan ağırlıklı ortalama faiz oranlarının yüzde 0,74’e kadar gerilemesi ve tekrar başlatılan düşük kredi faizi kampanyalarıyla konut satışları üç ay boyunca rekor seviyede arttı.

2020 yılında Türkiye genelinde toplam konut satışları, bir önceki yıla göre yüzde 11,2 oranında artarak tüm zamanların rekoru olan 1.499.316’ya ulaştı. TCMB’nin yayınlanan ağırlıklı ortalama faiz oranlarının, Eylül 2020’de yüzde 1’in üzerine çıkması ve yıl sonunda yüzde 1,40’a kadar yükselmesi ile konut satışları tekrar düştü. 2020 yılı sonunda ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı Türkiye’de yüzde 38; İstanbul’da ise yüzde 39 olarak gerçekleşti. 2019 yılı sonu ile karşılaştırıldığında ipotekli satışlar Türkiye genelinde yüzde 72, İstanbul’da ise yüzde 87 oranında yükseldi.

Tahmin

Covid-19 salgını devam ederken, ofis pazar araştırmasında belirttiğimiz esnek ve evden çalışma modellerine geçiş, çalışanların konut seçiminde tercihlerinin farklılaşmasına sebep oldu. Bu dönemde şehir merkezine uzak, bahçe ve yeşil alan gibi sosyal olanakları olan konut alanlarına talebin devam ettiğini gözlüyoruz. İnşaatı devam etmekte olan konut projeleri de piyasadaki olumsuz gelişmelerden etkilenmeye devam ediyor.

Döviz kurlarındaki artışın maliyetleri arttırması, faizlerin artmasıyla talebin zayıflaması ve finansman koşullarının zorlaşması inşaatların tamamlanmasını geciktiriyor. Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında ipotekli konut satışlarında 2013 yılından beri görülmemiş oranda bir artış gözlendi.

Satışların bu 3 ay gibi kısa sürede bu kadar artması İstanbul’da ve ülke genelinde konut satın almak isteyen ve düşük kredi faizini bekleyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. Önümüzdeki dönemde konut satışlarındaki yavaşlamanın yüksek faizlerin de etkisiyle devam etmesi bekleniyor. Ancak, faizlerin tekrar düşmesi durumunda konut piyasasının tekrar hareketlenmesi ve satışların tekrar artması da olasılık dahilinde.