Konut satın alma sürecinde vatandaşların genellikle tapu, yapı ruhsatı ve iskân gibi idari belgelere odaklandığı ancak bu durumun binanın afetlere karşı güvenli olduğu anlamına gelmediği belirtildi. Üsküdar Üniversitesi Acil Durum ve Afet Yönetimi Programı Öğr. Gör. Tuğçe Yılmaz Karan, son dönemde yaşanan sel ve taşkın olaylarının kent planlamasındaki eksiklikleri gözler önüne serdiğini ifade etti.
Betonlaşmanın sel riskini artıran temel faktörlerden biri olduğuna dikkat çeken Karan, dere yataklarının imara açılması, su yollarının kapatılması ve yeşil alanların azalması nedeniyle yağmur suyunun toprağa sızamadığını anlattı. Suyun hızla yüzeysel akışa geçerek altyapı kapasitesini aştığını belirten uzman, sorunun sadece yağış şiddetiyle değil, kentin suyu yönetme biçimiyle ilgili olduğunu kaydetti.
Yasal belgelerin mülkiyet ve inşaat iznini gösterdiğini ancak taşkın güvenliğini garanti etmediğini söyleyen Öğr. Gör. Tuğçe Yılmaz Karan, şu ifadeleri kullandı:
“Tapu mülkiyet durumunu, yapı ruhsatı inşaat için verilen izni, yapı kullanma izin belgesi yani iskân ise yapının kullanımına ilişkin idari uygunluğu gösterir. Ancak bu belgelerin hiçbiri tek başına binanın taşkın açısından güvenli olduğunu garanti etmez. Çünkü taşkın riski yalnızca yapının kendisiyle değil, bulunduğu arazinin özellikleri, drenaj altyapısı ve çevresel koşullarla da ilişkilidir. Uzun yıllardır yerleşim alanı olarak kullanılan bölgelerde bile artan betonlaşma, yetersiz altyapı ve değişen yağış koşulları nedeniyle taşkın riski büyüyebilir. Bir yapının yasal olması, afetler karşısında risksiz olduğu anlamına gelmez.”
Satın alma öncesi incelenmesi gereken resmi kayıtlar ve haritalar
Ev alacakların sadece mevcut duruma değil, bölgenin geçmişine ve resmi verilerine de bakması gerektiğini belirten Karan, belediyelerden imar durumu belgesi ve plan notlarının talep edilmesini önerdi. Devlet Su İşleri (DSİ), büyükşehir belediyeleri ve su idarelerinin taşkın tehlikesine ilişkin çalışmalarının incelenebileceğini aktaran uzman, İstanbul özelinde İSKİ'nin dere koruma alanları değerlendirmelerinin önemli olduğunu söyledi.
Konan, vatandaşların eski haritalar, uydu görüntüleri ve mahalle sakinlerinin gözlemlerinden de faydalanabileceğini belirterek şunları kaydetti:
“Öncelikle ilgili belediyeden imar durumu belgesi, plan notları ve varsa taşkına ilişkin kurum görüşleri talep edilmelidir. Devlet Su İşleri (DSİ), büyükşehir belediyeleri ve ilgili su ve kanalizasyon idarelerinin taşkın tehlikesine ilişkin çalışmaları incelenebilir. İstanbul özelinde İSKİ'nin dere koruma alanları ve taşkın sınırlarına ilişkin değerlendirmeleri önemlidir. Eski haritalar, uydu görüntüleri, geçmiş su baskını kayıtları ve mahalle sakinlerinin gözlemleri de yol göstericidir. Çünkü bazı bölgeler yerel hafızada su basan alanlar olarak bilinebilir. Ancak bir bölgenin mevcut haritalarda riskli görünmemesi, tamamen güvenli olduğu anlamına gelmez.”
Dere yatağına uzak olmanın tek başına güvenlik sağlamadığını vurgulayan Karan, arazinin eğimi, kot farkı ve zemin geçirgenliğinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti. Özellikle üzeri kapatılan dere yataklarının risk taşıdığını belirten uzman, şiddetli yağışlarda suyun eski akış güzergâhlarını takip edebileceğini ve kapalı kesitlerin tıkanması durumunda ciddi baskınlar yaşanabileceğini anlattı.
“Her dere için geçerli sabit bir güvenli mesafe söylemek bilimsel açıdan doğru değildir. Dereye uzaklık önemli olmakla birlikte tek başına yeterli değildir. Arazinin eğimi, bulunduğu kot, zeminin geçirgenliği, derenin taşıma kapasitesi ve geçmiş taşkın kayıtları birlikte değerlendirilmelidir. Örneğin dereye uzak ancak düşük kotta bulunan bir yapı, dereye daha yakın fakat yüksek kotta bulunan bir yapıdan daha fazla risk taşıyabilir. Burada asıl önemli olan, olası bir taşkında suyun hangi alanlara ve hangi seviyeye kadar ulaşabileceğidir. Güvenli yapılaşma sınırları bu nedenle taşkın tehlike haritaları ve bölgeye özgü teknik incelemeler doğrultusunda belirlenmelidir.”
Bodrum katlar ve kapalı otoparklardaki hayati tehlikeler
Konut seçiminde deprem dayanıklılığının yanı sıra sel riskinin de sorgulanması gerektiğini belirten Karan, bodrum, giriş ve bahçe katlarının su baskınlarına karşı daha savunmasız olduğunu dile getirdi. Elektrik tesisatının zarar görmesi, kanalizasyon geri tepmesi ve insanların mahsur kalması gibi hayati tehlikelerin bu alanlarda ortaya çıkabileceğini ifade eden Öğr. Gör. Tuğçe Yılmaz Karan, kapalı otoparklarda giriş rampası eğimi ve tahliye pompalarının kontrol edilmesi gerektiğini söyledi.
“Bu alanlarda elektrik tesisatının zarar görmesi, kanalizasyon geri tepmesi ve insanların mahsur kalması gibi hayati tehlikeler ortaya çıkabilir. Kapalı otoparklarda ise giriş rampasının eğimi, yol ile bina arasındaki kot farkı, yağmur suyu giderleri ve tahliye pompaları incelenmelidir. Binanın su yalıtımı ve drenaj altyapısı da önemlidir. Ani su baskınlarında bodrum katlara ve kapalı otoparklara inilmemesi hayati önem taşır.”
Bodrum katlarda görülen su izleri, nem ve küfün geçmiş baskınlara işaret edebileceğini belirten Karan, bu tür bulguların ve resmi kayıtlardaki risklerin görülmesi halinde konut satın alma kararının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini sözlerine ekledi.
“Resmî kayıtlarda yüksek taşkın tehlikesinin bulunması, tekrarlayan su baskınları ve giderilmemiş ciddi altyapı eksiklikleri önemli uyarı işaretleridir. Bodrum katlarda su izleri, nem ve küf bulunması veya bina girişinin yol kotunun altında kalması da ayrıca araştırılmalıdır. Bu risklerin kabul edilebilir düzeye indirildiği teknik değerlendirmelerle ortaya konulamıyorsa, konut satın alma kararı yeniden gözden geçirilmelidir.”
Güvenli konut kavramının sadece binanın sağlamlığıyla sınırlı olmadığını vurgulayan Karan, arazinin güvenliğinin de en az yapısal dayanıklılık kadar önemli olduğunu belirterek açıklamasını şöyle tamamladı:
“Güvenli bir konut yalnızca sağlam bir binadan ibaret değildir; binanın bulunduğu arazinin de güvenli olması gerekir. Bu nedenle konut satın alırken deprem dayanıklılığı kadar sel riskini de sorgulamalıyız. Çünkü kimi zaman asıl risk, binanın kendisinden çok bulunduğu alanın özelliklerinden kaynaklanır.”
