Türkiye'de kiracılı bir konut satın alan yeni malik mevcut kira sözleşmesini otomatik olarak devralıyor ve eski ev sahibi ile kiracı arasındaki tüm hak ve yükümlülüklerin tarafı haline geliyor.
Türkiye genelinde konut piyasasında yatırım veya oturum amacıyla alınan kiracılı daireler tapu devriyle birlikte mevcut kira ilişkisinin de devredilmesi sonucunu doğuruyor. Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre evin satılması sözleşmeyi bitirmiyor. Yeni malik eski malikin yerini alarak sözleşmedeki şartlara uymakla yükümlü tutuluyor.
Gayrimenkul uzmanları alıcıların sadece satış bedeline değil kira sözleşmesi detaylarına da odaklanması gerektiğini belirtiyor. Kira bedelinin piyasa değerine uygunluğu, sözleşme tarihi, ödeme geçmişi ve tahliye taahhütnamesinin varlığı gibi unsurlar yatırım planlamasında kritik rol oynuyor. Bu incelemelerin yapılmaması ileride yaşanabilecek hukuki uyuşmazlık riskini artırıyor.
Tahliye süreci için yasal şartlar bulunuyor
Yeni malik satın aldığı evi kendi ihtiyacı için kullanmak isterse Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında tahliye talep edebiliyor. Bu hakkın kullanılması için tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması şartı aranıyor. Bu bildirimin yapılmasının ardından mülkün edinilme tarihinden itibaren 6 ay geçince tahliye davası açma hakkı oluşuyor.
Kiracının evi boşaltmaması durumunda süreç yargıya taşınıyor. Tahliye davası açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu tutuluyor. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülüyor. Mahkeme süreci dosyanın içeriğine ve mahkemelerin yoğunluğuna göre aylar sürebiliyor hatta bir yılı aşan durumlar yaşanıyor.
Uzman desteği riskleri azaltıyor
Sektör temsilcileri doğrudan mal sahibiyle anlaşarak uzman desteği almadan yapılan işlemlerin risk taşıdığına dikkat çekiyor. Tahliye taahhütnamesinin kontrolü ve kiracının hukuki durumunun analizi davanın seyrini doğrudan etkiliyor. Özellikle düşük bedelli eski sözleşmelerde yeni malik uzun süre mevcut kira rakamıyla devam etmek zorunda kalabiliyor.
Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan tahliye davalarında yeni malik için ilk bildirim süresi 1 ay, dava açma süresi ise 6 ay olarak uygulanıyor.
