Gayrimenkul yatırımlarında fiyat, lokasyon ve metrekare gibi unsurlar kadar satışın hangi hukuki şartlarla gerçekleştirildiği de büyük önem taşıyor. Özellikle projeden veya henüz kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan konut satın alırken kullanılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, tarafların haklarının korunmasında kritik rol oynuyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, yüksek bedelli gayrimenkul işlemlerinde imza aşamasında gözden kaçırılan detayların ileride ciddi hak kayıplarına yol açabileceğini belirtti.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde tapu bilgileri, metrekare, ödeme planı, teslim tarihi ve cezai şartların açıkça düzenlenmesi gerektiğini belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “İmza atmadan önce sözleşmenin hukuki sonuçları mutlaka değerlendirilmeli” dedi.
Projeden Konut Alırken Satış Vaadi Sözleşmesi Gündeme Geliyor
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin özellikle projeden veya maketten konut alımlarında, taşınmazın henüz tamamlanmadığı ya da kat irtifakının kurulmadığı durumlarda gündeme geldiğini belirten Şimşek, taksitli ödeme ve daha ileri bir tarihte tapu devri yapılacak işlemlerde de bu yönteme başvurulabildiğini ifade etti.
Şimşek, “Özellikle projeden, maketten veya henüz kat irtifakı kurulmamış bir projeden konut satın alıyorsak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine başvurulabiliyor. Örneğin taraflar taksitli ödeme konusunda anlaşmışsa ve tapu devrinin son taksitin ödenmesinden sonra yapılması kararlaştırılmışsa bu sözleşme önem kazanıyor” dedi.
“Noterde Onaylatılması Yeterli Değil”
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde en kritik noktalardan birinin sözleşmenin şekli olduğuna dikkat çeken Şimşek, tarafların kendi aralarında hazırladıkları sözleşmenin noterde yalnızca onaylatılmasının yeterli olmadığını vurgulayarak, “Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Taraflarca hazırlanmış bir sözleşmenin noterde onaylatılması yeterli değildir. Sözleşmenin düzenleme şeklinde yapılması ve tarafların noter huzurunda imza atması gerekir” ifadelerini kullandı.
Tapuya Şerh Hakkın Korunmasında Kritik Rol Oynuyor
Satış vaadi sözleşmesinin yalnızca hazırlanmasının değil, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilmesinin de önemli olduğuna dikkat çeken Şimşek, tapuya şerh konulmasının alıcının haklarının korunması açısından kritik olduğunu söyledi. Alıcının satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmek istemesi halinde sözleşmede bu konuda gerekli yetkinin açıkça bulunması gerektiğini belirten Şimşek, “Alıcı taraf sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek istiyorsa sözleşmede mutlaka buna ilişkin yetkinin bulunmasına dikkat etmelidir” dedi.
Sözleşmede Taşınmazın Tüm Özellikleri Açıkça Yazılmalı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın özelliklerinin açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi gerektiğini ifade eden Şimşek, tapu bilgilerinin, açık adresin ve satın alınacak konutun metrekare bilgisinin sözleşmede net biçimde yer almasının önemine dikkat çekti. Özellikle projeden konut satın alanların yalnızca satış broşüründe veya sözlü olarak verilen bilgilere güvenmemesi gerektiğini belirten Şimşek, satın alınan konutun teknik özelliklerinin de sözleşmeye dahil edilmesi gerektiğini söyledi.
Teknik Şartname Sözleşmeye Dahil Edilmeli
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında geliştirilen projelerde teknik şartnamenin ayrıca önem taşıdığını belirten Şimşek, satın alınan konutun hangi özelliklere sahip olacağının mümkün olduğunca açık şekilde belirlenmesi gerektiğini ifade etti. Şimşek, “Teknik şartnamenin sözleşmeye dahil edilmesi, teslim edilecek bağımsız bölümün özellikleri konusunda ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemli.
Ödeme Planı Sözlü Anlaşmalara Bırakılmamalı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde ödeme koşullarının da açık şekilde düzenlenmesi gerekli. Ödemenin ne zaman yapılacağı, kaç taksitte gerçekleştirileceği, hangi şartlara bağlı olduğu ve ödemelerin hangi banka hesabına yapılacağının sözleşmede açıkça belirtilmesi büyük önem taşıyor. Tapu devrinin ne zaman gerçekleşeceğinin de sözleşmede netleştirilmesi şart. Özellikle yüksek tutarlı gayrimenkul işlemlerinde ödeme planının sözlü anlaşmalara bırakılmaması gerekiyor.
Projeden Konut Alanlar Teslim Tarihine Dikkat Etmeli
Projeden konut satın alanlar açısından bir diğer kritik başlık da projenin tamamlanma ve teslim tarihi. Müteahhidin taahhüt ettiği tarihin sözleşmede açık biçimde yer alması gerekli. Tapu devrinin hangi tarihte yapılacağı ile konutun fiili teslim tarihinin de mümkün olduğunca netleştirilmesi lazım, belirsiz ifadeler ileride taraflar arasında anlaşmazlıklara neden olabilir.” dedi.
Cayma Ve Cezai Şartlar Baştan Belirlenmeli
Tarafların sözleşmeden cayması veya sözleşmede üstlendikleri yükümlülükleri zamanında yerine getirmemesi ihtimalinde uygulanacak yaptırımların da önceden belirlenmesinin önem taşıdığını belirten Şimşek, cayma koşulları ve cezai şartların sözleşmede açık şekilde düzenlenmesi gerektiğini ifade ederek sözlerini şöyle tamamladı:
“Özellikle müteahhit ile alıcı arasında teslim tarihine ilişkin bir taahhüt bulunuyorsa, gecikme halinde uygulanacak yaptırımın veya varsa kira taahhüdünün hangi koşullarda ve ne miktarda yerine getirileceğinin de sözleşmede açıkça düzenlenmesi gerekli. Gayrimenkul alımında sözleşme yalnızca bir formalite olarak görülmemeli. Taşınmazın niteliğinden ödeme planına, teslim tarihinden cayma ve cezai şartlara kadar tüm detayların açıkça düzenlenmesi gerekir. İmza atmadan önce sözleşmenin doğuracağı hukuki sonuçların değerlendirilmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların ve hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşıyor.”
