Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yeni bir düzenleme yayımlandı. Bu düzenleme, belirli koşulları karşılayan ofislerin konuta dönüştürülmesini hedefliyor. "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" ile emsal, asansör ve ruhsat gibi konulardaki belirsizlikler giderildi.
"Konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi"
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yönetmeliğin 2017 yılında yayımlandığını ve zaman içinde ihtiyaçlar doğrultusunda revize edildiğini belirtti. Yüksel, son değişikliğe ilişkin şunları söyledi: "Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz". Yüksel, salgın sonrası dönemde küresel ölçekte konut fiyatlarının arttığını ve arz yetersizliği yaşandığını, Türkiye'de de konuta erişimin zorlaştığını ifade etti.
Ali Yüksel, konut arzında sorun yaşanırken değişen çalışma koşullarının ofislerdeki boşluk oranını artırdığına dikkat çekti ve şöyle devam etti:
"Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM'ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023'te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60'lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir."
Yüksel, yönetmelikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına yeni sınırlamalar getirildiğini ve bunun daha ferah yaşam alanları oluşturacağını bildirdi. Asansör uygulamalarındaki belirsizliklerin giderildiğini, pergola ve süs havuzu gibi alanların emsal hesabı dışında tutulmasının da yaşam konforunu artıracağını vurguladı.
Belediyeler arasındaki uygulama farklılıkları giderildi
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son değişikliklerin belediyeler arasındaki farklı uygulamaları ve genelgelerden kaynaklanan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti. Müteahhitlerin her belediyede farklı bir uygulamayla karşılaşabildiğini söyleyen Kiraz, "Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir." diye konuştu. Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının netleştirildiğini de ekledi.
Kiraz, pergola ve süs havuzlarının emsal dışı sayılması için bağımsız bölüm oluşturmama şartı getirildiğini ve bu sayede ihtilafların önlenmesinin hedeflendiğini ifade etti. Ayrıca çocuk oyun alanları, mescitler ve otoparklar gibi ortak kullanım alanlarıyla ilgili belediyeler arası uygulama farklılıklarının sona erdirildiğini, bu alanların emsal hesabında doğrudan ortak alan sayılacağını kaydetti.
Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağı konusundaki belirsizlikleri de giderdiğini söyledi. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların korunacağını, ancak deprem güvenliği ve enerji verimliliği gibi güncel teknik düzenlemelerin zorunlu olacağını anlattı. İki yıl içinde başlanmayan projelerde ise güncel imar planının tamamen uygulanacağını aktardı.
Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer, düzenlemenin yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofislerin dönüşümünü kapsadığını belirtti ve şu ifadeleri kullandı: "Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur."
Binaların en fazla yüzde 60'ının konuta dönüştürülebileceğini vurgulayan Kezer, şunları kaydetti: "Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5'te 4'ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir." Kezer, şartları sağlayan ofislerin konuta dönüştürülmesi için son tarihin 1 Temmuz 2027 olduğunu ekledi.
