Türk yatırımcıların Yunanistan emlak piyasasındaki varlığı rekor kırarken, Yunan yönetimi Altın Vize şartlarında köklü bir reform paketini gündeme aldı. Türk başvurularının bir yılda yüzde 160 artışla 3 bin 291'e yükselmesi üzerine harekete geçen yetkililer, yatırım modelini güncelliyor. Hazırlanan yeni taslağa göre, yatırımcıların tek bir yüksek bedelli konut yerine birden fazla gayrimenkul satın almasına imkân tanınacak; ancak bu mülklerin kısa dönemli turistik kiralama yerine uzun süreli konut piyasasına sunulması şart koşulacak
Yunanistan hükümeti, ülkedeki konut arzını artırmayı ve boş durumdaki gayrimenkulleri yeniden piyasaya kazandırmayı hedefleyen yeni bir Altın Vize modeli üzerinde çalışıyor. Düzenleme, Hükümet Konut Politikası Komitesi tarafından onaylanan ve Resmî Gazete'de yayımlanan 2026-2035 Ulusal Konut Politikası Stratejisi kapsamında yer alıyor. Strateji, toplam bütçesi 6,5 milyar Euro'yu aşan 50 önlem içeriyor.
Altın Vize için yeni kategori geliyor
Dünya Gazetesi'nin haberine göre, planlanan değişikliklerin en dikkat çekici bölümünü, yalnızca uzun dönemli kiralamaya bağlı yeni Altın Vize kategorisi oluşturuyor.
Mevcut Altın Vize programı, belirlenen yatırım eşiklerinin üzerinde Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı yapan Avrupa Birliği dışındaki ülke vatandaşlarına oturma izni sağlıyor.
Yeni modelde ise yatırımcılar paralarını tek bir gayrimenkule yatırmak yerine birden fazla taşınmazdan oluşan bir portföy satın alabilecek.
Ancak önemli bir koşul bulunuyor: Bu gayrimenkuller yalnızca uzun dönemli kiralamada kullanılabilecek. Kısa dönemli kiralama açık biçimde kapsam dışında tutulacak ve taşınmazların nasıl kullanıldığını takip etmek amacıyla bir denetim mekanizması kurulacak.
Amaç konut arzını artırmak
Yeni düzenlemenin temel amacı Altın Vize yatırımlarını doğrudan konut arzının artırılmasına yönlendirmek.
Böylece piyasadaki boş veya kullanılmayan gayrimenkullerin sayısının azaltılması hedefleniyor.
Piyasa kaynaklarına göre yabancı yatırımcıların özellikle tescilli binalara ve konuta dönüştürülebilecek gayrimenkullere ilgi göstermesi bekleniyor. Bu tür taşınmazların mevcut durumda cazip fiyatlardan satışa sunulduğu belirtiliyor.
Ayrıca ofis binalarının, terk edilmiş alışveriş merkezlerinin ve sanayi yapılarının kiralık konutlara dönüştürülmesi de ülkedeki konut açığını azaltmanın doğrudan yollarından biri olarak değerlendiriliyor.
Altın Vize yatırım sınırı ne kadar?
Yeni sistemde söz konusu gayrimenkuller için giriş eşiği 250 bin Euro olacak.
Ancak yatırım tutarı bölgeye göre değişiyor. Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3 bin 100'ün üzerinde olan adalarda yatırım eşiği 800 bin Euro'ya yükseliyor.
Yunanistan'ın diğer bölgelerinde ise Altın Vize için yatırım eşiği 400 bin euro olarak uygulanıyor.
2026'nın ilk yarısında 2 bin 551 yeni başvuru
Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine göre, 2026'nın ilk yarısında ilk oturma izni için 2 bin 551 yeni başvuru yapıldı.
Başvuruların büyük bölümü 250 bin euroluk veya 400 bin euronun altındaki yatırımlardan oluştu. Attika, Selanik ve ülkenin en büyük adalarında uygulanan 800 bin euroluk yatırım seviyesine ulaşan başvuru sayısı ise oldukça sınırlı kaldı.
Yabancıların sadece yüzde 7'si Altın Vize için ev alıyor
Yabancı yatırımcıların yalnızca yüzde 7'si, gayrimenkul satın almalarının temel nedeninin Altın Vize aracılığıyla oturma izni elde etmek olduğunu belirtiyor.
Buna karşılık yabancı alıcıların yüzde 30,8'i Yunanistan'a kalıcı olarak yerleşmek amacıyla ev arıyor.
Yabancılar Yunanistan'da nasıl evler arıyor?
Yabancı alıcıların yüzde 71,7'si yeni inşa edilmiş veya hemen taşınılabilecek durumda bir konut istiyor.
Villa talebi ise oldukça yüksek. Yabancı alıcıların yüzde 68,2'si villa ararken, apartman dairesiyle ilgilenenlerin oranı yalnızca yüzde 17,2 seviyesinde.
Gavriilidis'e göre yabancı alıcıların büyük bölümünün konut bütçesi 320 bin ile 340 bin euro arasında bulunuyor.
Emeklilere 15 yıl boyunca yüzde 7 vergi
Yunanistan'a kalıcı yerleşme talebindeki artışın nedenlerinden biri olarak, son yıllarda vergi ikametini ülkeye taşıyan emekliler için getirilen teşvik sistemi gösteriliyor.
Koşulları sağlayan emekliler, 15 yıl boyunca yüzde 7 sabit oranlı gelir vergisi ödüyor.
Bu uygulamadan yararlanabilmek için Yunanistan ile emekli maaşını ödeyen ülke arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunması gerekiyor. Başvuru sahibinin ayrıca yılda en az 183 gün Yunanistan'da yaşaması ve taşınmadan önceki altı yılın beşinde Yunanistan'da vergi mükellefi olmamış olması gerekiyor.
3 bin 291 Türk ilk yatırımcı oturma izni aldı
Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'nın resmi istatistiklerinden geliyor. Aralık 2025 itibarıyla Türk vatandaşları adına geçerli 3 bin 291 ilk yatırımcı oturma izni bulunuyor. Bu rakam, Altın Vize kapsamındaki geçerli ilk yatırımcı izinlerinin yüzde 15,9'una karşılık geliyor.
Türk vatandaşları böylece Çinlilerin ardından Yunanistan Altın Vize programındaki ikinci büyük yabancı yatırımcı grubu durumunda. Çin vatandaşlarının 9 bin 926 izinle yüzde 47,9'luk payı bulunuyor. Türkleri Lübnan, İran, İngiltere, İsrail ve ABD vatandaşları takip ediyor.
Enterprise Greece'in Şubat 2026 değerlendirmesine göre, Türk vatandaşlarına ait izinlerin sayısı bir yılda yüzde 160 arttı. Aynı dönemde Yunanistan genelinde 2025'te 8 bin 879 yeni Altın Vize oturma izni onaylandı; bu da 2024'teki 4 bin 535 izne göre yaklaşık yüzde 95'lik artış anlamına geliyor.
Türklerin gayrimenkul yatırımları da hızla büyüdü
Altın Vize rakamlarının dışında doğrudan yatırım verileri de aynı eğilimi gösteriyor.
Yunanistan'ın Ankara Büyükelçiliği Ekonomik ve Ticari İşler Ofisi'nin, Yunanistan Merkez Bankası'nın geçici verilerine dayandırdığı bilgilere göre Türkiye'den Yunanistan'a doğrudan yabancı yatırım 2022'de 49 milyon euro iken 2023'te 115 milyon euroya, 2024'te 299 milyon euroya çıktı. 2025'te ise 237 milyon euro olarak gerçekleşti.
Yunan kaynakları Türk sermayesinin özellikle gayrimenkule yöneldiğini belirtiyor. İlginin başlıca merkezleri Attika bölgesi, Atina'nın güney sahilleri, Selanik ve Ege adaları.
Burada önemli bir ayrım var: 237 milyon euro yalnızca konut satın alma tutarı değil, Türkiye'den Yunanistan'a toplam doğrudan yatırım akışı. Bu nedenle bunu "Türkler Yunanistan'da 237 milyon euroluk ev aldı" şeklinde kullanmak doğru olmaz.
Selanik'te Türkler açık ara öne çıkıyor
Kuzey Yunanistan'a ilişkin resmi bölgesel veriler daha da ilginç.
Makedonya-Trakya Merkezi Olmayan İdaresi'nin Mayıs 2026'da açıkladığı 2021-2025 verilerine göre, Selanik'teki Altın Vize başvurularında Türk vatandaşları 869 başvuruyla ilk sırada. Onları 248 başvuruyla İsrail, 187 başvuruyla Rusya vatandaşları takip ediyor.
Türkler ayrıca; Kavala'da 157, İskeçe'de 139, Rodop'ta 81, Drama'da 18, Evros'ta 20, Kilkis'te 9 Altın Vize başvurusuyla birçok bölgede ilk sırada bulunuyor.
Yabancıların yüzde 44,4'ü tatil evi peşinde
Yunanistan'da gayrimenkul arayan yabancılar arasında en büyük grubu hâlâ tatil evi almak isteyenler oluşturuyor.
Yabancı alıcıların yüzde 44,4'ü tatil evi, yüzde 30,8'i kalıcı olarak yerleşeceği bir konut arıyor. Yüzde 17,8'i yatırım amacıyla gayrimenkul satın alırken, yalnızca yüzde 7'si oturma iznini temel gerekçe olarak gösteriyor.
2026'da Yunanistan'daki konutlara en güçlü yabancı talebi ABD, Hollanda, Almanya ve İngiltere'den geldi. Bu ülkeleri Belçika ve Fransa izledi.
Aralarında Yunan diasporasının üyelerinin de bulunduğu Avustralyalı alıcıların ilgisi ise dikkat çekici biçimde arttı. Avustralya'dan gelen talep geçen yıla kıyasla yaklaşık iki katına çıktı.
Bölgesel tercihlerde Girit yüzde 42,9 ile yabancıların en fazla ilgi gösterdiği bölge oldu. Girit'i yüzde 22,9 ile Mora Yarımadası ve yüzde 12,7 ile İyon Adaları takip etti.
İngiliz alıcıların özellikle İyon Adaları'na ilgi gösterdiği, bu bölgenin Amerikalı alıcılardan ise çok daha düşük talep gördüğü belirtildi.
