Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin kiracıyı konuttan çıkarabilmesini yalnızca kanunda açıkça belirtilen özel durumlarda ve yasal prosedürler izlendiğinde mümkün kılıyor.
Kiracının bir konuttan çıkarılması, ev sahibinin tek taraflı isteğiyle gerçekleşemiyor. Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kiralamalarında tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu'nda sıralanan belirli ve somut gerekçelerin varlığına bağlanmış durumda. Taraflar arasında bir anlaşma sağlanamaması durumunda ise birçok uyuşmazlık için 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirildi.
Kamuoyunda en yaygın yanılgılardan biri, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminde kiracının evi boşaltmak zorunda olduğudur. Oysa kanuna göre kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Ev sahibi, sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek tek başına tahliye talep edememektedir.
Bununla birlikte, kanun on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından ev sahibine farklı bir hak tanımaktadır. Bu sürenin sonunda kiraya veren, her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
İhtiyaç ve yeni mülkiyet durumu
Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için en sık başvurulan yollardan biri ihtiyaç nedenidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi doğduğunda dava yoluyla sözleşmeyi sonlandırabilir. Bu süreçte ihtiyacın gerçek, samimi ve somut olması mahkeme tarafından değerlendirilen önemli bir unsurdur.
Kiracılı bir mülkün satılması durumunda ise yeni malik, eski kira sözleşmesiyle bağlıdır. Ancak yeni ev sahibi, mülkü edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirirse, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olur. Alternatif olarak, mevcut sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.
Tahliye taahhüdü ve kiracının yükümlülükleri
Yazılı bir tahliye taahhüdünün varlığı, ev sahibi için en güçlü tahliye gerekçelerinden birini oluşturur. Kiracı, mülkü teslim aldıktan sonraki bir tarihte belirli bir günde evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve o tarihte çıkmazsa, ev sahibi icra veya dava yoluna başvurabilir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda değil, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması hukuki geçerliliği açısından kritik önem taşır.
Kiracının temel borcu olan kira bedelini ödememesi de bir tahliye sebebidir. Kiranın ödenmemesi veya sürekli geciktirilmesi durumunda ev sahibi, kanuni bildirimleri yaparak ve süreleri tanıyarak hukuki işlem başlatabilir. Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar alan kiracıya karşı da tahliye davası açılabilmektedir. Ancak bu ihtarların hangi dönemlere ait olduğu ve dava açma süreleri gibi teknik detaylar önem arz eder.
Diğer tahliye nedenleri ve yasal süreç
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu varsa ve ev sahibi bu durumu sözleşme yapılırken bilmiyorsa, bu durum da tahliye için bir gerekçe olabilir. Ayrıca, kiralanan mülkün yeniden inşası veya esaslı onarımı gibi durumlarda, eğer bu çalışmalar sırasında mülkün kullanımı imkânsız hale geliyorsa, ev sahibi sözleşmeyi sonlandırabilir.
Tahliye şartları oluşsa dahi ev sahibinin kiracıyı zorla çıkarması, kilidi değiştirmesi veya eşyalarını dışarı atması yasal değildir. Anlaşma sağlanamayan durumlarda süreç, Adalet Bakanlığı'nın da belirttiği gibi zorunlu arabuluculuk ve ardından mahkeme veya İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülmelidir. Hukuki yollar dışında fiili müdahalelerde bulunmak, ev sahibi için ek hukuki ve cezai sorumluluklar doğurabilir.
