Türkiye'de konut piyasasındaki dinamikler, geleneksel nüfus artışı parametresinin ötesine geçerek hane yapısındaki köklü değişimlere odaklanıyor. Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, sektördeki arz-talep dengesinin artık demografik yapıdaki kırılmalar ve kentleşme modelleri üzerinden okunması gerektiğine işaret etti.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri, ortalama hanehalkı büyüklüğünün 2008 yılında 4 kişi iken 2025 yılında 3,08 kişiye düştüğünü gösteriyor. Toplam hane sayısının 26 milyon 977 bin 795 olarak kaydedildiği dönemde, tek kişilik hanelerin oranı yüzde 20,5 seviyesine ulaştı. Bu tablo, mülkiyet dağılımına ilişkin analizlerin de güncellenmesini zorunlu kılıyor. 2025 yılı itibarıyla bireylerin yüzde 57,1'i oturduğu konutun sahibi konumunda bulunurken, kiracı oranı yüzde 27 olarak gerçekleşti. Lojmanlarda oturanların payı yüzde 0,9, kendi konutunda oturmayıp kira ödemeyenlerin oranı ise yüzde 15 olarak ölçüldü.
Hanelerin küçülmesi, nüfus sabit kalsa daha fazla bağımsız yaşam alanı ihtiyacını doğuruyor. TÜİK’in Evlenme ve Boşanma İstatistikleri 2025 verilerine göre boşanan çift sayısı 193 bin 793 olurken kaba boşanma hızı binde 2,26 düzeyine çıktı. Ortalama ilk evlenme yaşı kadınlarda 26,0, erkeklerde 28,5 olarak kaydedildi. Ahmet Çelik, bu demografik eğilimleri şu sözlerle değerlendirdi:
"Ortalama hane büyüklüğünün küçülmesi, aynı nüfus içerisinde daha fazla bağımsız yaşam alanına ihtiyaç duyulduğunu gösteriyor. Buna boşanmalar ve bireylerin yaşamlarının farklı dönemlerinde ayrı haneler oluşturması da eklendiğinde, nüfus artışının ötesinde yeni bir konut ihtiyacı ortaya çıkıyor."
Talep profili nitelik değiştirdi, stok analizi kritik hale geldi
Hane yapısındaki dönüşüm sadece konut adedini değil, talep edilen ürünün niteliğini de değiştiriyor. 2014 yılında çekirdek ailelerin payı yüzde 67,4 iken 2025'te bu oran yüzde 62,7'ye geriledi. Buna karşılık, çekirdek aile bulunmayan ve birden fazla kişinin birlikte yaşadığı hanelerin payı yüzde 2,1'den yüzde 3,3'e yükseldi. Tek kişilik hanelerdeki artış; oda sayısı, metrekare, ortak alan kullanımı ve yaşam hizmetleri tercihlerini farklılaştırıyor.
Ahmet Çelik, sektörün stratejik odağının değişmesi gerektiğini vurgulayarak şunları söyledi:
"Temel soru yalnızca ‘kaç konut üretmeliyiz?’ değil, ‘kimin için, nasıl bir yaşam alanı üretmeliyiz?’ olmalı."
Kentsel dönüşüm ve yeniden inşa süreçlerinde üretilen konutların tamamının net yeni stok anlamına gelmediği belirtiliyor. Afetler, yazlık kullanım, satış veya kiralama sürecindeki bekleyen daireler ve miras yoluyla intikal eden ancak kullanılmayan konutlar nedeniyle, boş görünen tüm birimler piyasaya sunulabilir arzı temsil etmiyor. Bu durum, üretim miktarı ile erişilebilir stok arasındaki farkı ortaya koyuyor. Ahmet Çelik bu ayrımı şöyle özetledi:
"Bu nedenle ‘Ne kadar konut üretildi?’ sorusunun yanında ‘Konut stokuna net olarak ne kadar yeni kapasite eklendi?’ sorusunu da sormamız şart."
2025 yılında toplam 1 milyon 688 bin 910 adet konut satışı gerçekleşti. Bu işlemlerin 540 bin 786'sı ilk el, 1 milyon 148 bin 124'ü ise ikinci el satışlardan oluştu. Satışların yaklaşık üçte ikisinin mevcut stokun el değiştirmesi şeklinde gerçekleşmesi, rakamsal artışın otomatik olarak konuta erişimin genişlemesi anlamına gelmediğini gösteriyor. Finansmana erişimdeki zorluklar ve konut fiyatları ile gelirler arasındaki makasın büyümesi, mevcut mülk sahipleri ile ilk kez ev alacaklar arasındaki uçurumu derinleştiriyor. İkinci veya üçüncü konut edinimi stoku artırırken mülkiyetin daha geniş kitlelere yayılmasını garanti etmiyor.
TÜİK verilerine göre Türkiye nüfusunun yüzde 93,6'sı il ve ilçe merkezlerinde yaşıyor. Bu yoğunlaşma, arz-talep dengesinin ülke geneli yerine kent, bölge ve yaşam merkezi bazında değerlendirilmesini gerektiriyor. Ahmet Çelik, sektörün başarısının artık sadece üretim hacmiyle değil, doğru lokasyonda ve değişen hane yapısına uygun projelerle ölçüleceğini belirterek sözlerini tamamladı:
"Bizim açımızdan temel mesele yalnızca daha fazla bağımsız bölüm üretmek değil, doğru lokasyonda, değişen hane yapısına ve yeni yaşam ihtiyaçlarına cevap veren nitelikli projeler geliştirmek."
