İktisatçı Mahfi Eğilmez, Türkiye'deki asıl sorunun klasik bir emlak balonundan ziyade, gelirlerden tamamen kopan ve geniş bir alana yayılan fiyatlama olduğunu belirtti.
Ünlü iktisatçı Mahfi Eğilmez, Türkiye ekonomisindeki fahiş fiyat artışlarına ilişkin dikkat çeken bir analiz yayımladı. Eğilmez, konut ve hizmet sektöründeki mevcut tabloyu klasik bir balon olarak nitelemenin eksik kalacağını belirterek, asıl tehlikenin toplumun genel alım gücüyle fiyatlar arasındaki makasın tamamen açıldığı "fiyat-gelir uyumsuzluğu" olduğunu vurguladı.
Ekonomide "balon" tanımının, varlık fiyatlarının ekonomik gerçeklikten koparak kendi kendini besleyen bir yükseliş döngüsüne girmesiyle oluştuğunu hatırlatan Eğilmez, bu sürecin sonsuza dek sürmeyeceğini belirtti. Tıpkı bir Ponzi sisteminde olduğu gibi, piyasanın bir noktada fiyatların şişirildiğini fark etmesiyle ya sert bir çöküş ya da uzun süreli bir durgunluk yaşandığını ifade etti.
Eğilmez, bu durumu daha iyi anlamak için dünya ekonomisinden iki zıt örneği mercek altına aldı. İspanya’nın 2000’li yıllarda Euro Bölgesi’ne katılmasıyla gelen düşük faizli kredi bolluğunun klasik bir emlak balonu yarattığını anlattı. Sürekli artacağı beklentisiyle beslenen piyasanın spekülatif alımlarla kontrolden çıktığını ve 2008 küresel kriziyle birlikte sistemin çöktüğünü kaydetti.
Yunanistan’da ise tablonun tam tersi olduğunu belirten Eğilmez, borç krizi sonrası zayıflayan inşaat sektörünün konut arzını yetersiz bıraktığını söyledi. Buna karşın turizm, kısa dönemli kiralamalar ve yabancı ilgisinin talebi patlatmasıyla fiyatların ve kiraların yerel halkın alım gücünün çok üzerine çıktığını, buradaki sorunun arz-talep dengesizliği olduğunu vurguladı.
"Fiyatlar gerçekten maliyetler nedeniyle mi yükseliyor, yoksa tüketicinin bu fiyatları kabul edeceği varsayımı da fiyatlama davranışlarını etkiliyor mu?"
Eğilmez, Türkiye’deki durumun sadece konutla sınırlı olmadığına dikkat çekti. Restoran, kafe ve otel gibi hizmet sektörlerinde de maliyetlerle açıklanamayacak fiyat artışları yaşandığını belirterek, işletmelerin fiyatlama yaparken tüketicinin bu artışları kabulleneceği beklentisiyle hareket ettiğini ifade etti.
Özellikle İstanbul, Bodrum ve Çeşme gibi popüler merkezlerde fiyatların yerel halkın gelirinden ziyade, yüksek gelirli kesimlerin ve yabancıların ödeme gücüne göre şekillendiğini belirtti. Bu durumun, Yunanistan’ın turistik bölgelerinde yaşanan fiyat ayrışmasına benzediğini söyledi.
"Bu nedenle Türkiye'deki tabloyu klasik bir balondan çok, geniş çaplı bir fiyat-gelir uyumsuzluğu olarak tanımlamak daha doğru görünüyor."
Eğilmez, Türkiye'deki göstergelerin bir kısmının balon endişelerini haklı çıkardığını ancak İspanya’daki gibi büyük bir arz fazlası olmadığını dile getirdi. Mevcut tablonun, her iki ülkeden de unsurlar taşıyan daha karmaşık bir yapıda olduğunu ve sorunun temelinde fiyatların genel gelir düzeyinden kopması yattığını analizine ekledi.
Yüksek enflasyonlu ekonomilerde piyasa düzeltmesinin her zaman fiyatların düşmesiyle yaşanmayabileceğini belirten Eğilmez, fiyatların uzun bir süre sabit kalıp gelirlerin zamanla ona yetişmesiyle de dengenin kurulabildiğini ifade etti. Ekonomik tarihin, gelirlerden kopan fiyatların sonsuza kadar yükselemeyeceğini gösterdiğini vurgulayan Eğilmez, bu düzeltmenin bazen fiyat düşüşüyle, bazen gelir artışıyla, bazen de uzun süren bir durgunlukla gerçekleşebileceğini belirtti.
