Küresel ölçekte ev fiyatları, gelirler ve kira bedelleri arasındaki makasın açılmasıyla birlikte konut piyasalarındaki dengesizlikler farklı şehirlerde çeşitli yönlerde seyrediyor. İsviçre merkezli UBS bankasının yayımladığı 2026 Küresel Emlak Balon Endeksi, dünyanın önde gelen 23 kentindeki konut piyasalarını mercek altına aldı. Raporda, önceki dönemlerin lideri olan ABD'nin Miami kenti risk sıralamasında gerilerken, İsviçre'nin Zürih ve Japonya'nın Tokyo kentleri listenin tepesine yerleşti. Çalışmaya bu yıl ilk kez Güney Kore'nin Seul ve Portekiz'in Lizbon kentleri de dahil edildi. Analizler, benzer küresel faiz koşullarına rağmen şehirlerin konut piyasalarının birbirinden oldukça farklı dinamiklerle hareket ettiğini gösteriyor.
Zürih ve Tokyo'da risk göstergeleri yükseldi
Endekse göre konut balonu riskinin en yoğun olduğu şehir Zürih olarak belirlendi. Kentte son yirmi yılda konut fiyatları, araştırmaya dahil edilen diğer tüm şehirlerden daha hızlı bir artış kaydetti. Düşük finansman maliyetleri ve kısıtlı konut arzı fiyatları yukarı yönlü iterken, boş konut oranının sıfıra yakın seviyede kalması piyasadaki sıkışmışlığı artırıyor. Teknoloji ve yapay zekâ alanlarında çalışan uluslararası personelin talebi de konuta olan ilgiyi canlı tutan unsurlar arasında yer alıyor. Ancak fiyatların kiralarla olan oranının aşırı yükselmesi, piyasanın düşük faiz ortamına bağımlılığını derinleştiriyor.
Listedeki diğer yüksek riskli şehir ise Tokyo oldu. Japonya'nın başkentinde uzun süredir devam eden fiyat artışı, hane gelirlerindeki yükselişi belirgin şekilde geride bıraktı. Uluslararası göç akını, yabancı yatırımcıların lüks konut segmentine ilgisi ve hanelerin satın alma gücündeki iyileşme talebi destekleyen faktörler olarak öne çıkıyor. Buna karşılık konuta erişimin zorlaşması, kent sakinlerini banliyölere ve kiralık konut seçeneklerine yönlendiriyor. UBS analistleri, finansman maliyetlerinde yaşanabilecek yeni bir artışın, konut satın alımının yatırım çekiciliğini daha da azaltabileceğine dikkat çekiyor.
Miami zirveden indi, Seul ve Lizbon listede
2024 ve 2025 yıllarındaki raporlarda en yüksek konut balonu riskiyle dikkat çeken Miami, bu yıl yüksek risk grubundan çıkarak "yüksek seviyenin altındaki ancak artmış risk" kategorisine geriledi. Kentte yüksek kredi maliyetleri, konut sahipliği giderleri ve sigorta primlerindeki artış talebi zayıflatırken, reel konut fiyatlarında da geri çekilme gözlemlendi. Yine de ABD'nin pahalı eyaletlerinden Miami'ye devam eden göç ve lüks konut segmentindeki hareketlilik piyasaya destek vermeye devam ediyor. Bu nedenle UBS, kent için geniş çaplı bir fiyat düzeltmesini temel senaryo olarak sunmuyor.
Zürih ve Tokyo'nun ardından Dubai, Seul, Cenevre ve Lizbon "yüksek riskin altında ancak belirgin risk taşıyan" grupta yer aldı. Özellikle Seul ve Lizbon, riskin en hızlı arttığı iki şehir olarak raporda öne çıktı. Milano, Hong Kong ve Madrid'de de dengesizliklerin büyüdüğü belirtilirken, Dubai'de mart ayından bu yana hafif bir gerileme kaydedildi. Kuzey Amerika'da yüksek finansman maliyetlerinin konut talebini frenlemesi risk göstergelerini aşağı çekti. Paris, Londra, New York, San Francisco ve São Paulo ise araştırmada düşük risk kategorisinde değerlendirilen şehirler arasında bulundu.
Fiyatlarda yüzde 10'luk kutuplaşma ve erişilebilirlik krizi
Küresel ortalamalar, şehirler arasındaki uç farkları gizliyor. Seul, Lizbon, Madrid ve Hong Kong'da enflasyondan arındırılmış konut fiyatları son bir yılda yaklaşık yüzde 10 yükseldi. Buna karşılık Vancouver ve Toronto'da reel fiyatlar yaklaşık yüzde 10 geriledi. Frankfurt ve Münih'te de düşüş trendi sürüyor; Frankfurt'taki reel konut fiyatları 2021'deki zirvesinin yaklaşık yüzde 25 altında seyrediyor. Böylece aynı faiz ve enflasyon döneminde bazı şehirler yeniden hızlanırken, birkaç yıl önce aşırı ısınan bazı büyük konut piyasalarında fiyat düzeltmesi devam ediyor.
Raporun en çarpıcı bulgularından biri konuta erişilebilirlik alanında ortaya çıktı. İncelenen şehirlerin büyük bölümünde, yeni alınan 60 metrekarelik bir evin yıllık kredi faizi ve bakım dahil sahip olma maliyeti, yüksek nitelikli bir çalışanın brüt gelirinin yüzde 40'ından fazlasına ulaşıyor. Üstelik birçok kentte ev sahibi olmanın yıllık maliyeti, benzer özellikteki bir konutu kiralamanın belirgin şekilde üzerinde bulunuyor. Bu farkın özellikle Münih, Hong Kong ve Sydney'de açılması, yüksek fiyatların yanı sıra finansman maliyetinin de konut talebini belirleyen temel unsura dönüştüğünü gösteriyor.
Son beş yıllık performans verileri, "konut her zaman enflasyona karşı korur" algısının tüm şehirlerde geçerli olmadığını ortaya koydu. UBS'ye göre incelenen şehirlerin yarısından fazlasında konut fiyatları son beş yılda enflasyona karşı tam koruma sağlayamadı. 2021'de yüksek balon riski taşıyan piyasaların fiyatları sonraki dönemde ortalama yaklaşık yüzde 15 düştü. Buna rağmen arz sıkıntısının devam ettiği birçok büyük kentte kiraların gelirlerden daha hızlı yükselmesi, orta vadede konut piyasasına destek sağlayabilecek önemli unsurlardan biri olmaya devam ediyor.
UBS'nin çalışması 23 büyük uluslararası şehri kapsıyor ancak İstanbul araştırmaya dahil edilmiyor. Bu nedenle rapordaki sonuçların Türkiye konut piyasasına doğrudan uygulanması doğru değil. Endeksin amacı ayrıca hangi şehirde fiyatların ne zaman düşeceğini tahmin etmek değil; fiyatların gelirlerden ve kiralardan kopması, kredi büyümesi ve inşaat faaliyetleri gibi göstergeler üzerinden piyasalardaki dengesizlikleri ölçmek. Dolayısıyla "yüksek balon riski" ifadesi yakın zamanda kesin fiyat düşüşü yaşanacağı anlamına gelmiyor; piyasanın değişen koşullara karşı daha hassas hale geldiğini gösteriyor.
