Türkiye genelinde 2025 yılından itibaren emlak vergisine esas olan rayiç bedellerde yaşanan fahiş artışlar, mülk sahipleri ile yerel yönetimleri karşı karşıya getirdi. Vergi yükünü olağanüstü boyutlara taşıyan bu durum, mülkiyet hakkı ve hukuk devleti ilkeleri ekseninde tartışılırken, mahkemelere yapılan iptal başvuruları artarak devam ediyor.
Emlak vergisinin hesaplanmasında temel alınan rayiç bedellerdeki benzeri görülmemiş artışlar, taşınmaz sahipleri için ciddi bir mali soruna dönüştü. Son dönemde takdir komisyonları tarafından alınan kararlarla bazı bölgelerde ve belediyelerde gayrimenkul rayiç bedellerine yüzde 2000'e varan oranlarda zam yapıldı. Ortaya çıkan bu beklenmedik vergi yükü, adaletsizlik ve mülkiyet hakkının zedelendiği gerekçeleriyle yoğun olarak yargıya taşınıyor.
Yaşanan bu sorunun kaynağında, sokak ve cadde bazında arsa ile gayrimenkul metrekare birim değerlerini kesin olarak belirleyen takdir komisyonları yer alıyor. İlgili belediyelerin bünyesinde toplanan bu komisyonlar; Maliye Bakanlığı, Tapu Müdürlüğü, belediye yetkilileri ile Sanayi ve Ticaret Odası temsilcilerinden oluşuyor. Nihai kararı veren bu heyetin takdir ettiği rakamlar, vatandaşın ödeyeceği emlak vergisinin ana omurgasını oluşturuyor.
Türkiye sınırları içerisindeki tüm konut, iş yeri, arsa ve araziler istisnasız emlak vergisine tabidir. Yasal mevzuat gereği emlak rayiç bedelleri 4 yılda bir takdir komisyonları tarafından yeniden hesaplanıyor. Komisyonun belirlediği bu temel değer, takip eden 3 yıl boyunca yıllık "yeniden değerleme oranının" yarısı kadar artırılarak belediyelerce tahsil ediliyor.
Cumhurbaşkanının komisyon kararına müdahale yetkisi yok
Mevcut yasalara göre Cumhurbaşkanının, yalnızca ara yıllarda uygulanan "yeniden değerleme oranının yarısı" şeklindeki artış payını sıfıra indirme veya yüzde yüz oranına kadar çıkarma yetkisi bulunuyor. Ancak Cumhurbaşkanının, krizin asıl patlak verdiği yer olan takdir komisyonlarınca belirlenen ilk temel değere müdahale etme veya bu rakamı değiştirme yetkisi yasal olarak bulunmuyor.
Büyükşehirlerdeki mülk sahiplerine katlanmış vergi yükü
Gayrimenkulün türüne (arsa, arazi, konut, iş yeri) göre değişiklik gösteren emlak vergisi oranları, kanun gereği büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içerisinde yer alan taşınmazlar için iki katı olarak uygulanıyor. Komisyonların belirlediği ve yüzde 2000'leri bulan astronomik rayiç bedel artışları, çifte vergi uygulamasıyla birleştiğinde özellikle büyükşehirlerdeki taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarını zorlayan ağır tablolara yol açıyor.
