Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), dijital platformlardaki emlak ilanlarına ilişkin bildirim kapsamını genişleten düzenlemeyi Resmi Gazete’de yayımladı. 5 Eylül 2026 tarihli Resmi Gazete’de yer alan Vergi Usul Kanunu 538 Sıra No’lu Genel Tebliğ’deki değişiklik, gayrimenkul sektörü ve emlak danışmanları için yeni bir yükümlülük getirdi. Tebliğin 4’üncü maddesinin ç bendinde yapılan revizyonla, hizmet verilenler adına gerçekleştirilen taşınır ve taşınmaz mal ile hizmet satış veya kiralama işlemlerine ait ilan bilgilerinin, GİB Bilgi Transfer Sistemi (BTRANS) aracılığıyla bildirilmesi şartı koşuldu.
Daha önce sadece Başkanlık tarafından belirlenen diğer bilgilerin elektronik ortamda bildirilmesini öngören madde, artık ilan detaylarını da kapsayacak şekilde güncellendi. Bildirimlerin, Gelir İdaresi Başkanlığının belirlediği format ve standartlara uygun olarak BTRANS üzerinden yapılması gerekiyor. Düzenleme yeni hayata geçtiği için henüz yargı organlarından bu spesifik değişikliğe yönelik içtihat oluşmamış olsa da, benzer konulardaki Danıştay kararları sürecin işleyişine ışık tutuyor.
Danıştay’dan orantılılık ve kamu yararı vurgusu
Konuya ilişkin daha önce açılan iptal davalarında Danıştay’ın verdiği kararlar, bildirim yükümlülüğünün sınırlarını çiziyor. Danıştay 3. Dairesi, 29 Nisan 2024 tarihli ve 2023/3109 E., 2024/2440 K. sayılı kararında, vergi kaybını önlemeye yönelik düzenlemelerde kamu yararı bulunduğunu belirtirken, cezai yaptırımların ölçülülük ilkesine uygun olması gerektiğine dikkat çekti.
Mahkeme, söz konusu kararında şu ifadeleri kullandı:
“Bu düzenlemenin, vergi düzeninin korunmasını ve vergi kaybını engelleyerek hazine zararının oluşmasını önlemeyi amaçlaması nedeniyle vergiyi doğuran olayla ilgili olanlardan bilgi temini ve temin edilen bilgilerin edinildiği hali ile BTRANS aracılığıyla bildiriminin öngörülmesinde kamu yararı bulunmaktadır. Öte yandan, getirilen kuralın salt edinilen bilgilerin doğru bildirilmesine ilişkin olarak kamu yararı amacının gerçekleşmesi açısından elverişli olmadığı da söylenemez. Ancak dava konusu Tebliğ hükmü ile bildirim yükümlülüğü bulunanların, vergiyi doğuran olayla ilgili olan taraflardan temin edilen bilgilerin doğruluğu hususunda da sorumlu tutularak eksik veya yanıltıcı bilgi bildirimi halinde cezai yaptırımla karşı karşıya gelineceğinin öngörülmesi, bildirimde bulunma sorumluluğuna ilişkin kurallar kapsamında ulaşılmak istenen amaç bakımından gerekli olmadığı gibi salt kendisine iletilen bilgilerin kendisine verildiği hali ile öngörülen usul ve esaslara uygun biçimde bildirilmesinden sorumlu tutulabileceği, tüm yer sağlayıcıların kendisine verilen bilgilerin doğru olup olmadığının denetimini yapması olanağı bulunmadığı dikkate alındığında suç ve cezaların şahsiliği ilkesine aykırı olarak cezai yaptırımla karşı karşıya gelme durumunu doğuracaktır.”
Kararda ayrıca, faaliyet alanı itibarıyla vergiyi doğuran olayın tarafı olmayan kişilere yönelik cezai sorumluluk getirilmesinin hukuka uygunluk taşımadığı vurgulanarak, kamu yararı ile kişi yararı arasındaki dengenin gözetilmesi gerektiği hatırlatıldı.
İlan fiyatları doğrudan vergi matrahı olmayacak
Sektördeki en büyük endişe, internet ortamlarında yayımlanan ilan bedellerinin vergiye esas teşkil edip etmeyeceği yönünde. Uzmanlar, ilan bedellerinin çoğunlukla pazarlık payı bırakmak veya piyasa nabzını yoklamak amacıyla gerçek değerlerin üzerinde tutulabildiğini, bu nedenle ilan fiyatının doğrudan matrah kabul edilmesinin hukuki riskler barındırdığını belirtiyor.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesinin (B) bendi, vergilendirmede esasin vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyeti olduğunu hükme bağlıyor. Madde metninde şu ifadeler yer alıyor:
“Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya, ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.”
“Vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir. Şu kadar ki, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesi ispatlama vasıtası olarak kullanılamaz.”
“İktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfeti bunu iddia eden tarafa aittir.“
Bu çerçevede, ilan bedellerinin tek başına bağlayıcı bir satış sözleşmesi niteliği taşımadığı, gerçek gelirin tespiti için banka hareketleri, ekspertiz raporları ve tapu kayıtları gibi somut delillerin incelenmesi gerektiği vurgulanıyor. Danıştay’ın yerleşik içtihatları da varsayıma dayalı vergilendirmeye karşı çıkıyor.
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 3 Temmuz 2019 tarihli kararında genel kanaat ve varsayıma dayalı vergilendirme anlayışının benimsenmediğini belirterek, “Türk vergi sisteminde beyana dayalı vergilendirme esas olmakla birlikte bu husus vergi kaybının önlenmesi amacıyla yapılacak denetimlere engel teşkil etmemektedir. Bu anlamda Vergi Usul Kanunu vergilendirmede vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetinin esas olduğunu ve vergi incelemelerindeki amacın ödenmesi gereken vergilerin doğruluğunun araştırılması, tespit edilmesi ve sağlanması olduğunu temel ilke olarak kabul etmiş, genel kanaat ve varsayıma dayalı bir vergilendirme anlayışını benimsememiştir.” şeklinde hüküm kurdu.
Ayrıca İzmir 1. Vergi Dava Dairesi’nin 14 Kasım 2017 tarihli kararında, tapu sorgulama ekranından elde edilen verilere dayanarak, gerçek giderler indirilmeksizin salınan vergi ziyaı cezasının hukuka uygun bulunmadığı ifade edildi. Benzer şekilde Danıştay 9. Dairesi, 8 Aralık 2021 tarihli kararında, hukuken geçerli somut tespitler içermeyen ve varsayıma dayalı matrah hesaplamalarına dayanan tarhiyatların geçersiz sayılacağını ortaya koydu.
