Merkez Bankası'nın geçen ayın son haftasında piyasa fonlama oranını yüzde 40'tan yüzde 37'ye indirmesiyle birlikte piyasalarda normalleşme beklentisi oluştu. Bu adımın ardından Türk Lirası cinsinden mevduat ve kâr payı oranlarında gerileme gözlemlenirken, konut almayı planlayan tüketicilerin odaklandığı kredi maliyetlerinde henüz bir değişiklik olmadı. Ağustos ayı sonunda en düşük seviyeye inen oranlar, eylül ayının başında da aynı seviyede seyretmeye devam ediyor.
Katılım bankalarının 8 Eylül 2026 tarihi itibarıyla internet sitelerinde ilan ettiği güncel verilere göre, konut finansmanında en uygun oran Türkiye Finans tarafından sunuluyor. Banka, yüzde 2,88 kâr payı oranıyla listenin başında yer alıyor. Albaraka ise yüzde 2,90 ile onu takip ederken, Vakıf Katılım, Kuveyt Türk ve Dünya Katılım yüzde 2,99 oran uyguluyor. Emlak Katılım'ın oranı ise yüzde 3,39 seviyesinde bulunuyor.
En düşük oran olan yüzde 2,88 baz alındığında, 2,5 milyon TL tutarındaki bir konut finansmanının 120 ay vadeli geri ödeme tablosu dikkat çekici rakamlara ulaşıyor. Hesaplamalara göre aylık taksit tutarı 74 bin 468 TL olarak belirleniyor. Vade sonunda borçlunun bankaya yapacağı toplam geri ödeme ise 8 milyon 936 bin 96 TL oluyor. Bu durum, 10 yıllık vadede toplam maliyetin anaparaya göre yaklaşık yüzde 257 arttığı anlamına geliyor.
Uzman: Kredi erişimindeki kısıtlar satışları baskılıyor
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, faiz indirimlerinin konut piyasasına etkisinin tartışıldığını ancak tek başına yeterli olmadığını belirtti. Hepşen, kredi kanalının yeniden güçlenmesi için kredi değer oranları ve mevcut kredi sınırlamalarının seyrinin de kritik olduğunu vurguladı.
Prof. Dr. Hepşen, konuya ilişkin şu ifadeleri kullandı:
“Piyasada kredi kanalının yeniden güçlenmesi için kredi değer oranları ve mevcut kredi sınırlamalarının seyri de önemli olacak. Faiz oranları düşse bile finansmana erişim tarafındaki kısıtlar devam ettiği sürece konut kredilerinin satışlar içindeki ağırlığının hızlı biçimde eski seviyelerine dönmesini beklemek zor.”
2025 yılında konut satışlarının 1,7 milyona yaklaşması ve 2026 yılında bu trendin sürmesinin ilk bakışta çelişkili görünebileceğini aktaran Hepşen, sahadaki gerçekliğin farklı olduğunu kaydetti. Alımların önemli bir kısmının kredi yerine, geçmişte altın veya mevduatta birikim yapanların nakit varlıklarını konuta yönlendirmesiyle gerçekleştiğine dikkat çeken uzman, bundan sonra sadece satış adetlerinin değil, finansman kaynaklarının da analiz edilmesi gerektiğini söyledi.
İstanbul'da ortalama konut fiyatlarının 8 milyon TL bandına yaklaştığını hatırlatan Prof. Dr. Ali Hepşen, klasik yöntemlerin yanı sıra yeni mülkiyet modellerinin tartışılması gerektiğini ifade etti.
Hepşen, alternatif modellere yönelik görüşlerini şöyle paylaştı:
“Hal böyle olunca yeni finansman ve mülkiyet modellerini de tartışmak gerekiyor. Klasik yöntemleri dışlamadan dünyadaki örneklere bakabiliriz. Gayrimenkul sertifikaları, proje gayrimenkul yatırım fonları, paylaşımlı konut modelleri ve ‘önce kiracı, sonra mal sahibi’ sistemleri gibi alternatifleri daha fazla konuşmamız gerektiğini düşünüyorum.”
