Kentsel dönüşüm kapsamında binalarını yenilemek isteyen mülk sahipleri, sürecin yalnızca riskli yapı tespiti ve müteahhit tekliflerinden ibaret olmadığını göz önünde bulundurmalı. Gayrimenkulün bulunduğu arsanın imar durumu ile yapılaşma koşullarının önceden araştırılması, dönüşüm sürecinin seyrini ve yeni binanın inşaat şartlarını doğrudan belirliyor.
Uzman değerlendirmelerine göre, riskli yapı raporu alınmadan ve müteahhitle sözleşme veya ön sözleşme imzalanmadan önce yaklaşık 30 farklı başlıkta inceleme yapılması mümkün. Bu araştırmalar arasında öne çıkan dört konu, süreçte yaşanabilecek önemli sorunların önüne geçilmesi açısından kritik önem taşıyor.
Arsanın imar planındaki güncel durumu kontrol edilmeli
Kentsel dönüşüme girecek binanın bulunduğu arsanın mevcut imar planındaki durumu, mülk sahiplerinin öncelikle araştırması gereken konuların başında geliyor. Arsanın yer aldığı bölgenin imar planları daha önce iptal edilmiş olabilir. Böyle bir durumda binanın yıkılmasıyla birlikte arsa boş kalabilir ve yeni imar planları yürürlüğe girene kadar yeniden inşaat yapılması mümkün olmayabilir.
Bu süreçte müteahhidin yasal olarak inşaata başlayamaması, hak sahiplerinin ise yeni konutlarına kavuşmak için beklemesi gerekebilir. Planların yeniden onaylanması bir veya iki yılı bulduğunda, mülk sahipleri uzun süre konutlarından uzak kalabilir. Üstelik imar planının iptal edilmesi nedeniyle inşaatın başlayamaması durumunda müteahhidin kira ödemesi konusunda yükümlülükleri ve sözleşme hükümleri de önem kazanabilir. Bu nedenle riskli yapı tespiti ve müteahhit seçimi aşamasına geçmeden önce arsanın güncel imar planı ve yapılaşma koşullarının belediyeden kontrol edilmesi gerekiyor.
Bölgede yeni imar planı çalışması olup olmadığı sorgulanmalı
Mevcut imar planının bulunması, arsanın yapılaşma koşullarının gelecekte değişmeyeceği anlamına gelmiyor. Bölge için yeni bir imar planı hazırlanıyor veya mevcut plan üzerinde değişiklik çalışması yürütülüyor olabilir. Böyle bir durumda dönüşüm sürecinde yapılacak plan değişiklikleri, arsanın imar haklarını doğrudan etkileyebilir. Yeni planla birlikte mevcut yapılaşma hakkı artırılabileceği gibi azaltılabilir veya farklı kullanım kararları getirilebilir.
Bu nedenle mülk sahiplerinin, bulundukları bölgenin yetkili idaresinden devam eden imar planı çalışmalarını araştırması önem taşıyor. Araştırma için büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde büyükşehir belediyesinin ilgili planlama birimine, ilçelerde ilçe belediyesinin imar ve planlama birimine, köylerde ise İl Özel İdaresinin ilgili planlama birimine başvurulması öneriliyor. Özellikle riskli yapı kararı alındıktan ve müteahhitle anlaşma aşamasına geçildikten sonra yeni imar planlarının devreye girmesi, daha önce hesaplanan inşaat alanını ve paylaşım koşullarını değiştirebilir.
Arsa imara kapalı alanda kalıyor mu?
Kentsel dönüşüm öncesinde araştırılması gereken bir diğer önemli konu, arsanın imar planında yapılaşmaya izin verilmeyen bir alanda kalıp kalmadığı. Bazı taşınmazlar imar planlarında yeşil alan, yol, pazar yeri veya jeolojik açıdan sakıncalı alan olarak belirlenmiş olabilir. Bu tür durumlarda arsa üzerinde mevcut imar haklarının kullanılması mümkün olmayabilir.
Ancak belirli koşullarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kanun kapsamında imar hakkı transferi gündeme gelebilir. İmar hakkı transferi, yapılaşma hakkının ilgili mevzuat ve idari kararlar çerçevesinde başka bir alanda kullanılabilmesine yönelik bir uygulama olarak öne çıkıyor. Bununla birlikte söz konusu hakkın kullanılabilmesi, ilgili belediye ve Bakanlık süreçlerine bağlı olarak uzun zaman alabilir. Bu nedenle mülk sahiplerinin dönüşüm kararından önce yetkili kurumlarla görüşerek imar hakkı transferinin mümkün olup olmadığını, hangi koşullarda gerçekleştirilebileceğini ve ne kadar sürebileceğini netleştirmesi gerekiyor.
Taşınmazın yakınında tarihi ve kültürel varlık bulunuyor mu?
Kentsel dönüşüm sürecinde çoğu zaman gözden kaçabilen konulardan biri de arsanın çevresindeki kültür varlıkları ve tarihi eserlerle ilgili koruma kararları. Binanın yanında, karşısında veya görüş alanında bulunan bir parselde tescilli tarihi eser, kültürel değer taşıyan mimari yapı ya da arsanın yakınından geçen yer altı tarihi su yolu ve tünel gibi unsurlar bulunabilir.
Bu tür kültürel ve tarihi değerler, taşınmazın yapılaşma koşullarını doğrudan etkileyebilir. Arsanın imar planında belirlenmiş yapılaşma hakları bulunsa bile, koruma kararları nedeniyle bu hakların tamamı kullanılamayabilir. İnşaat alanı ve yapı yüksekliği sınırlandırılabilir, imar hakları kısmen veya tamamen etkilenebilir. Bazı durumlarda yeni binanın projesinin Koruma Bölge Kurulu tarafından belirlenecek koşullara ve izinlere uygun hazırlanması gerekebilir. Bu nedenle mülk sahiplerinin yalnızca kendi parsellerini değil, çevredeki tescilli kültür varlıklarını ve koruma alanlarını da araştırması önem taşıyor.
Kentsel dönüşümde riskli yapı raporunun alınması ve müteahhitle anlaşma yapılması, sürecin en önemli aşamalarından biri. Ancak binanın yıkılmasının ardından yeni inşaatın hangi koşullarda yapılabileceği de en az müteahhit seçimi kadar önemli. İmar planının iptal edilmiş olması, devam eden plan değişiklikleri, imara kapalı alan kararları veya kültür varlıklarına ilişkin koruma hükümleri, dönüşümün süresini ve ekonomik koşullarını değiştirebilir. Bu nedenle mülk sahiplerinin riskli yapı raporu ve müteahhit sözleşmesi aşamasına geçmeden önce arsanın imar durumunu, gelecekteki yapılaşma koşullarını ve olası kısıtlamaları ilgili kurumlardan araştırması, ileride yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önem taşıyor.
