Türkiye konut piyasası, yüksek mevduat faizleri ve krediye erişimdeki zorlukların etkisiyle önemli bir dönüşümden geçiyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayımlanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, fiyatlar aylık bazda yüzde 1,7 gibi sınırlı bir artış gösterse de yıllık enflasyon karşısında değer kaybetmeye devam ediyor. Son 28 aydır devam eden bu reel düşüş, yatırımcıların nakitlerini alternatif finansal araçlara yöneltmesine neden oluyor.
Piyasadaki bu durum, acil satılık konutların ilan sitelerinde daha uzun süre kalmasına yol açıyor. Alıcılar için pazarlık gücü artarken, satıcılar için bekleme süreleri uzuyor. Sektördeki fiyat-gelir uyumsuzluğu ve "balon fiyatların erimesi" süreci, piyasanın yeni bir denge noktası arayışında olduğunu gösteriyor.
Tapuda düşük beyan devri yapay zekaya takılıyor
Gayrimenkul sektöründeki en köklü değişimlerden biri, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ortak projesiyle hayata geçiriliyor. Geçmişte tapu harcını daha az ödemek için satış bedelini belediye rayiç değeri üzerinden gösterme alışkanlığı, yeni geliştirilen yapay zeka yazılımları sayesinde artık mümkün olmuyor.
Bu yeni sistem, bölgesel ortalama metrekare değerlerini, bankaların ekspertiz raporlarını ve para transferi kayıtlarını saniyeler içinde eşleştiriyor. Tapuda beyan edilen bedel ile gerçek satış değeri arasında bir tutarsızlık tespit edildiğinde, hem alıcıya hem de satıcıya vergi daireleri tarafından geriye dönük düzeltme bildirimleri ve usulsüzlük cezaları gönderilmeye başlandı. Uzmanlar, bu adımla birlikte emlak piyasasında şeffaflığın bir zorunluluk haline geldiğini vurguluyor.
Sahil şeridindeki "balon" fiyatlar sönümleniyor
Pandemi döneminde astronomik seviyelere ulaşan Ege ve Akdeniz sahil şeridindeki yazlık konut fiyatlarında da normalleşme süreci gözleniyor. Özellikle Bodrum, Çeşme ve Urla gibi popüler bölgelerde metrekare satış fiyatları daha rasyonel seviyelere geriledi. Geçmiş dönemde oluşan fahiş köpük fiyatların büyük ölçüde ortadan kalktığı belirtiliyor.
Buna karşılık, büyükşehirlerin yakın çevresinde bulunan Şile, Silivri ve Çanakkale gibi bölgeler farklı bir tablo çiziyor. Bu bölgeler, daha makul fiyat seçenekleri sunmaları ve kentsel dönüşümden kaçmak isteyenler için bir alternatif olmaları nedeniyle orta vadede değer artış potansiyellerini koruyor.
Yeni kiracı endeksinde bölgesel farklar derinleşiyor
Satılık konut piyasasındaki durağanlık, kiralık piyasasını da etkiliyor. Mevcut kiracılar için resmi kira artış tavanı 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yüzde 32 seviyesinde seyrederken, yeni kiracı sözleşmelerinde bölgeler arasında önemli farklılıklar dikkat çekiyor. Türkiye genelinde yeni kiracı kira endeksi nominal olarak artsa da reel bazda hafif bir gerileme eğilimi gösteriyor.
Ancak, kentsel dönüşüm ve göç hareketlerinin yoğun olduğu Ankara ve İstanbul gibi metropollerde durum farklı. Bu şehirlerde yeni kiralık ilan fiyatları, reel kayba direnerek bölgesel olarak yüksek seviyelerini korumayı sürdürüyor. Sektör temsilcileri, kredi faizlerinde köklü bir düşüş yaşanmadığı sürece piyasadaki mevcut durağan ve alıcıyı destekleyen yapının devam edeceğini öngörüyor.
