Son aylarda ev satın alanlar dikkat! Bunu yapmayanların tapusu elden gidebilir

Son birkaç yılda yaşanan pandemi ve deprem felaketleri, insanların konut beklentilerini değiştirdi. Özellikle doğada yaşama arzusuyla birlikte, müstakil ev veya tiny house tipi yapılar popüler hale geldi. Bu trend, arsa satışlarındaki patlamaya da neden oldu. Daha önce hiç olmadığı kadar çok sayıda firma, arsa satışı ve projeli arsa satışı gibi konulara odaklanmaya başladı. Ancak uzmanlar, tüketicilerin satın alma işlemi yapmadan önce araştırma yapmaları gerektiğini söylüyor.

Bunun nedeni, arsa satışı yapan bazı kötü niyetli firmaların, alıcılara yanlış bilgi vererek mağdur etmeleri. Mastertürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, orta gelirli insanların konut fiyatlarındaki artış nedeniyle arsa satın alma yoluna gittiğini belirtiyor. Ancak bu talep, birçok kurumsal ve kurumsal olmayan firmanın arsa satışına yönelmesine neden oldu. Taş, alıcıların bu firmalara karşı dikkatli olmaları gerektiğini söylüyor.

Özellikle, bir şirketin sermayesinin çok düşük olmasına rağmen, yüksek miktarda işe girmesi gibi durumlarda alıcıların daha dikkatli olması gerektiğini vurgulayan Taş, imar durumunun da mutlaka kontrol edilmesi gerektiğini söylüyor. Bazı kötü niyetli firmalar, imar gelecek diye satış yaparken, aslında böyle bir durumun olmayabileceğini söylüyorlar. Ayrıca, lokasyonun cazip olduğunu iddia ederek satış yapan firmaların da gerçek durumu yansıtmadıklarına dikkat çekiyor.

Taş, tüketicilerin bu tür firmalarla iş yapmadan önce iyice araştırma yapmalarını ve alacakları arsanın imar koşullarını kontrol etmelerini öneriyor. Sadece fiyat veya proje görsellerine bakarak alım yapmak, bir dönemin konut mağdurlarına benzer şekilde, arsa mağdurlarına dönüşebilir.

Son yıllarda, tiny house ve ekoköy gibi alternatif ikinci ev konseptleri popülerlik kazandıkça, arsa talepleri de artıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Mayısa, bu yönde satış yapan firmaların da çoğaldığını belirtiyor.

 

ARSA VEYA ARAZİ ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Mayısa, arsa veya arazi alırken nelere dikkat edilmesi gerektiği konusunda önerilerde bulunuyor. Öncelikle, arsa ve arazi/tarla arasındaki farkları iyi bilmek gerekiyor. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen bir arazi arsa niteliğindedir. Araziler ise henüz imar planı ve uygulaması görmemiş toprak parçasıdır ve yapı izni belli şartlarla sınırlıdır. Bölgesel olarak tarla/arazi olan yerler kentin gelişimine bağlı olarak gelecekte imar geçme potansiyeli içerir. Bir de farklı imar koşullarına bağlı olarak tarla tapusu olsa dahi imara uygun hale getirilmiş parseller de söz konusu olabilir. Bu tür tarla tapularında gereken yükümlülükleri yerine getirdikten sonra yapı yapılabilirsiniz. Bu nedenle önce alınan yerin niteliği iyi bilinmeli.

Tapuda herhangi bir kısıtlayıcı şerh veya beyan var mı mutlaka bakılmalı. Örneğin, tarla tapusu olup üzerinde bulunan bir beyan, oranın her daim tarım arazisi şeklinde kullanılmasını gerektirebilir.

Gayrimenkulün tamamını mı alıyorsunuz, hisse mi emin olun. Bazı satışlarda arazinin belirli bir kısmının sınırları belirlenmiş olarak size satışının yapıldığı söylense de hisseli tapunuz olacaksa çok dikkatli olmanız gerekir. Hisseli tapuya sahipseniz, her bir hissedar yasal olarak parselin tamamında hissesi oranında söz sahibi olur. Tam mülkiyet şeklinde bir satın alma yapmak bu konuda en doğru yoldur.

Eğer fiyat piyasa rayicinin çok altında ise, durumu sorgulamakta fayda var. Bir gayrimenkul alırken yakın çevre piyasasında alım satım rakamlarını mutlaka araştırın ve genel rayiçler hakkında fikir sahibi olun. Uzmanlık alanınız olmayan bir konuda önemli bir birikiminizi harcayacaksanız, mutlaka ekspertiz raporu almanızı da tavsiye ederim.

Ayrıca, arazi alım işlemleri sırasında alıcıların dikkat etmesi gereken birçok husus vardır. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Mayısa, bu konuda birçok öneride bulunuyor. Öncelikle, arsa ve arazi/tarla arasındaki farkların iyi bilinmesi gerektiğini belirtiyor. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen bir arazi arsa niteliğindedir. Araziler ise henüz imar planı ve uygulaması görmemiş toprak parçasıdır ve yapı izni belli şartlarla sınırlıdır.

Bölgesel olarak tarla/arazi olan yerler, kentin gelişimine bağlı olarak gelecekte imar geçme potansiyeli içerebilir. Ayrıca, farklı imar koşullarına bağlı olarak tarla tapusu olsa dahi imara uygun hale getirilmiş parseller de söz konusu olabilir. Bu tür tarla tapularında gereken yükümlülükleri yerine getirdikten sonra yapı yapılabilirsiniz. Bu nedenle önce alınan yerin niteliğinin iyi bilinmesi önemlidir.

Tapuda herhangi bir kısıtlayıcı şerh ya da beyan var mı mutlaka kontrol edilmelidir. Mesela, tarla tapusu olup üzerinde bulunan bir beyan, oranın her daim tarım arazisi şeklinde kullanılmasını gerektirebilir. Gayrimenkulün tamamını mı alıyorsunuz, hisse mi emin olun. Bazı satışlarda arazinin belirli bir kısmının sınırları belirlenmiş olarak size satışının yapıldığı söylense de hisseli tapunuz olacaksa çok dikkat etmeniz gerekir. 

SATIŞ YAPARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

 

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, arazi ve arsa satışındaki riskler hakkında önemli açıklamalarda bulundu. Kiraz, bu alanda yapılacak işlemlerde dikkat edilmesi gereken noktaları şöyle sıraladı:

Tarım arazilerinde beş dönümün altında yapı inşasına izin verilmediğini belirten Kiraz, beş dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olacak şekilde ev yapılmasına izin verildiğini söyledi. Yola da en az 25 metrekare cephesi olan evlerin en fazla iki kat olabileceğini ifade eden Kiraz, arazi ne kadar büyük olursa olsun sadece bir adet 250 metrekare ev yapılabileceğini vurguladı.

Beş dönümde 250 metrekarelik tek ev kuralının tiny house ve prefabrik yapılar için de geçerli olduğunu belirten Kiraz, 5 bin metrekare bir araziye 10 tane tiny house ya da prefabrik ev koymanın kaçak sayılabileceğini ifade etti. Kanalizasyon, su, elektrik bağlantısı istendiğinde ünitelerin yapı statüsü aldığına dikkat çeken Kiraz, elektrik, su istemeyen bir kişinin istediği kadar tiny house yerleştirebileceğini ancak bu durumun bir araziye araç koymakla aynı anlama geldiğini söyledi.

Arsalarla ilgili olarak Kiraz, hissedar olarak bir arsanın içerisinden pay satın almanın yasal bir engeli olmadığını ancak önlem alınmadığı takdirde ciddi risklerin bulunduğunu belirtti. Bir arsayı satın alan hissedarların aralarında o arsanın kullanımına yönelik sözleşme düzenlemedikleri takdirde arsanın tamamına malik olacaklarını ifade eden Kiraz, yüzde 1 arsa payına sahip bir hissedarın yüzde 99 hisse sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabileceğini söyledi. Başka bir şehirden alım yapıldığı takdirde yıllar sonra gidildiğinde arsanın bilgi dahilinde olmadan kullanıldığının görülebileceğini belirten Kiraz, hisseli satışta karşılaşılan diğer bir sorunun taraflar arasında fiili bir taksim sözleşmesi olmaması durumunda ortaya çıktığını ifade etti.

Hisseli arsa satışı, özellikle büyük şehirlerde yaygın bir uygulama. Ancak, bu tür satışlarla ilgili bazı önemli sorunlar ortaya çıkabilir. İlk olarak, arsanın bölümlerinin net olarak tanımlanması gerekiyor. Ayrıca, bir arsanın birden fazla sahibi olduğunda, her hissedarın hakları ve sorumlulukları da belirlenmelidir.

Hisseli arsa sahipleri, arsalarının kullanımı ve geliştirilmesiyle ilgili konularda anlaşamayabilirler. Örneğin, bir hissedar, arsayı ticari bir amaçla kullanmak isteyebilirken, diğer bir hissedar, aynı arsayı sadece kişisel kullanım için kullanmak isteyebilir. Bu gibi durumlarda, hissedarlar arasında bir taksim sözleşmesi yapılması gerekiyor.

Ancak, taksim sözleşmesi yapılmadan hisseli arsa satışı gerçekleştirilirse, bu arsa üçüncü kişilere satılmadan önce diğer hissedarlara teklif edilmesi zorunlu hale gelir. Ayrıca, hissedarlar, diğer hissedarların onayı olmadan ortak arsa içerisinde yapı inşa edemezler. Yapı inşası için tüm maliklerin onayı gerekir.

Hisseli arsa satışı için en güvenli yöntem, amaca özgüleme sözleşmesi yapmaktır. Bu sözleşme, ortaklığın giderilmesi davasını önler ve satış durumunda payınızı diğer hissedarlara sunmak zorunda kalmazsınız. Ayrıca, ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez.

Bazı firmalar, hisseli arsa satışında parsellere ayırma yöntemini kullanıyorlar. Bu durumda, firma size belirli bir alan tahsis eder ve bu alanı istediğiniz gibi kullanabilirsiniz. Ancak, bu arsa hala hisseli olduğu için, yapı inşa etmek için diğer hissedarların onayı gereklidir.

Sonuç olarak, hisseli arsa satışı birçok fırsat sunarken, ciddi sorunlar da ortaya çıkarabilir. Bu nedenle, hisseli arsa satın alırken, sözleşmenin detaylarını iyi bir şekilde anlamak ve tüm tarafların haklarının ve sorumluluklarının net olarak belirlenmesi için gerekli adımları atmak önemlidir.