Konut satın alım sürecinde finansman yöntemleri arasındaki maliyet makası Eylül 2026 itibarıyla belirginleşti. Üç milyon TL değerindeki bir gayrimenkulün alınması durumunda, katılım bankacılığı üzerinden kullanılan kredi ile tasarruf finansmanı (Evim) modeli arasında aylık ödeme yükümlülüğü açısından ciddi bir uçurum bulunuyor.
Katılım bankalarının sunduğu 60 ay vadeli konut finansmanlarında faiz oranları ortalama yüzde 3 seviyesinde seyrediyor. Bu oranlarla hesaplanan toplam geri ödeme tutarı 6,5 milyon TL'ye kadar çıkabiliyor. Sistemin en belirgin avantajı ise mülkiyetin hemen devredilmesi olarak öne çıkıyor. Alıcı, krediyi kullandığı anda evin sahibi olduğu için kira ödeme zorunluluğundan kurtuluyor veya mülkü kiraya vererek ek gelir elde edebiliyor. Yüksek taksit ödeme kapasitesine sahip bireyler için bu durum, bekleme süreçlerinde oluşabilecek fiyat artış risklerini sıfırlıyor.
Tasarruf finansmanı şirketleri ise faiz ve kâr payı uygulamadığı için daha düşük aylık ödeme kolaylığı sağlıyor. Ancak sistemin işleyişi, BDDK düzenlemeleri çerçevesinde belirli bekleme sürelerini ve ön ödeme şartlarını içeriyor.
Bekleme süresi ve ek maliyet riskleri
Tasarruf finansmanı modellerinde organizasyon bedeli yüzde 8,5 olarak uygulanıyor. Bu durumda 3 milyon TL'lik konut için toplam maliyet 3 milyon 255 bin TL'ye ulaşıyor. Aylık taksit tutarı ise 54 bin 260 TL olarak belirleniyor. Banka kredisine kıyasla yarı yarıya daha az olan bu ödeme planının dezavantajı ise teslimat sürecinin uzaması.
BDDK kuralları gereği tasarruf finansmanında teslimat için en az 6 ay beklenmesi gerekiyor. Çekilişsiz modellerde bu sürenin sonunda teslimat alabilmek için toplam tutarın yüzde 45'inin ödenmiş olması şartı aranıyor. Çekilişli sistemlerde ise finansman tutarının yüzde 45'i tamamlanana kadar süreç uzayabiliyor. 60 aylık bir planda bu bekleme süresi 27 aya kadar çıkabiliyor.
Enflasyonist ortamda 6 ila 27 ay arasında değişen bu bekleme periyodu, alıcılar için iki temel risk barındırıyor. İlk olarak, teslimat günü geldiğinde hedeflenen konutun fiyatının artmış olma ihtimali bulunuyor. İkinci olarak ise bu bekleme sürecinde alıcının kira ödemeye devam etmesi nedeniyle ek bir maliyet yükü oluşuyor.
İkinci konut alımlarında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun getirdiği yüzde 22,5'luk kredi sınırlandırması nedeniyle tasarruf finansmanı şirketleri, nakit gücü sınırlı olan tüketiciler için alternatif olmaya devam ediyor.
