Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan Ağustos 2026 verilerine göre, Türkiye genelindeki konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla belirgin bir gerileme gösterdi. Toplam satış adedi 127 bin 410 olarak kaydedilirken, bu rakam yıllık bazda yüzde 14,7'lik bir düşüşe işaret ediyor. Piyasadaki bu yavaşlama, yatırım amaçlı alım yapanların stratejilerini gözden geçirmesine neden olurken, uzmanlar sadece fiyat artışına odaklanmanın yeterli olmadığını vurguluyor.
Veriler incelendiğinde ikinci el konut piyasasındaki daralmanın ilk ele göre daha derin olduğu görülüyor. İkinci el satışlar yüzde 19,4 azalarak 83 bin 32 adet seviyesinde gerçekleşti. İlk el konut satışları ise 44 bin 378 olarak açıklandı. Yılın ilk sekiz ayında toplam 950 bin 529 konut el değiştirirken, bu dönemde de yüzde 6,8'lik bir düşüş yaşandı. Satışların yüzde 65,2'sini ikinci el konutlar oluştursa da, bu segmentteki hacim kaybı yatırımcılar için likidite risklerini ön plana çıkarıyor.
Yatırımcılar likidite ve kira talebine odaklanıyor
Satış süreçlerinin uzaması ve ikinci el piyasasındaki hareketliliğin azalması, gayrimenkul değerlemesinde yeni kriterleri devreye soktu. Yaşarkent Gayrimenkul Kurucusu Yaşar Doğan, konut yatırımında satın alma maliyeti ve beklenen primin ötesinde, mülkün ne kadar sürede kiralanabileceği veya satılabileceği sorularının kritik hale geldiğini belirtti.
Yaşar Doğan, konut yatırımındaki geleneksel yaklaşımın günümüz koşullarında yetersiz kalabileceğine dikkat çekerek şu ifadeleri kullandı:
“Gayrimenkul yatırımında yıllardır en çok konuşulan konu, alınan konutun birkaç yıl içerisinde ne kadar değerleneceği oldu. Ancak bugün yatırımcıların kendilerine sorması gereken başka sorular da var. Bu konutu kiraya vermek istediğimde ne kadar talep görecek? Satmak istediğimde ne kadar sürede alıcı bulabilecek? Çünkü bir gayrimenkulün kağıt üzerinde değer kazanması, o değerden istenilen zamanda satış yapılabileceği anlamına gelmiyor. Özellikle yüksek tutarlı yatırımlarda konutun yeniden satış potansiyeli en az fiyat artışı kadar önem taşıyor.”
Doğan, yüksek kira getirisi beklentisinin tek başına güvenli bir yatırım göstergesi olmadığını, bölgedeki gerçek talebin analiz edilmesi gerektiğini söyledi:
“Bir konutun yüksek bedelle kiraya verilebileceğinin düşünülmesi, o konutun sürekli kiracı bulacağı anlamına gelmiyor. Önemli olan bulunduğu bölgede gerçek bir kiracı talebinin olması. Ulaşım imkanları, üniversitelere, iş merkezlerine ve sosyal yaşam alanlarına yakınlık, kiralanabilirliği doğrudan etkileyebiliyor. Örneğin yılda 12 ay kira geliri hedeflenen bir konutun uzun süre boş kalması, beklenen yıllık getiriyi önemli ölçüde düşürebilir. Bu nedenle yatırımcıların yalnızca ilanlardaki kira bedellerine değil, bölgedeki kiralama hareketliliğine ve konutun hedeflediği kiracı profiline de bakması gerekiyor.”
Lokasyon ve özellikler satış hızını belirliyor
Yeniden satış sürecinde konumun yanı sıra binanın fiziksel özellikleri ve aidat gibi gider kalemleri de alıcı kararlarını etkileyen temel unsurlar arasında yer alıyor. Doğan, benzer lokasyonlarda bile farklı bina özelliklerine sahip konutların satış sürelerinin ciddi farklılıklar gösterebileceğini ifade etti.
Yaşar Doğan, yatırımcıların satın alma aşamasında gelecekteki potansiyel alıcı kitlesini de hesaba katmaları gerektiğini belirterek sözlerini şöyle sürdürdü:
“Aynı şehirde, hatta birbirine yakın iki bölgede bulunan konutların satış süreleri birbirinden oldukça farklı olabiliyor. Bölgedeki arz miktarı, ulaşım olanakları, binanın yaşı, aidat giderleri ve dairenin kullanım özellikleri alıcıların kararlarını etkiliyor. Çok yüksek bütçeli veya sınırlı bir alıcı kitlesine hitap eden konutlarda satış süreci uzayabilir. Buna karşılık geniş bir alıcı ve kiracı kitlesine hitap eden, günlük yaşamı kolaylaştıran özelliklere sahip konutlar daha avantajlı bir konumda olabilir. Yatırım yaparken yalnızca bugünkü fırsatı değil, birkaç yıl sonra o konutu kimin satın almak isteyeceğini de düşünmek gerekiyor.”
Gayrimenkulün uzun vadeli bir yatırım aracı olsa da değişen hayat koşulları nedeniyle erken satış ihtiyacı doğabileceğini hatırlatan Doğan, doğru yatırımın satın alma anında çıkış stratejisinin de planlanmasını gerektirdiğini vurguladı:
“Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım aracı olsa da hayatın koşulları değişebiliyor. Yatırımcı bir süre sonra farklı bir ihtiyacı nedeniyle konutunu satmak isteyebilir. Böyle bir durumda önemli olan yalnızca mülkün değerlenmiş olması değil, makul bir sürede ve piyasa koşullarına uygun bedelle satılabilmesidir. Çünkü doğru konut yatırımı, satın alırken gelecekteki kiralama ve satış ihtimallerini de hesaba katabilmektir.”
