Ramazan GÜLTEN* - İBB İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanı
İnşaat sektöründeki kriz, konut satışlarındaki durgunluk, fiyatlardaki aşırı artış, sektörün aktörlerini yeni finansman yöntemleri bulmaya, yeni açılımlar yapmaya yöneltti. TOKİ ve Emlak Konut GYO öncülüğünde, Gayrimenkul Sertifikası bu arayışın bir sonucu olarak ortaya çıktı.
Bir taraftan sektörün krizine çözüm üretilmeye çalışılırken diğer taraftan yurttaşın barınma ihtiyacının daha yakıcı bir sorun haline gelmesi gerçek anlamda bir konut politikamızın olmadığını gösteriyor.
Önümde dünya ve Türkiye’de konut sahipliği üzerine yapılan bir çalışma duruyor.
Dünya konut sahipliği oranlarını incelediğimizde, 20. yüzyılı sosyalizmle geçirmiş Doğu Avrupa ve Sovyetler Birliği ülkelerinde konut sahipliğinin yüzde 90’ların üzerinde olduğu görülüyor.
İspanya, Fransa, İtalya gibi bugün görece sosyal refah devletlerinde ise bu oran yüzde 60-70 düzeylerinde. Eski Doğu Avrupa ülkeleri olan Romanya, Macaristan, Kosova, Slovakya gibi yüzde 90 oranına sahip ülkelerin de dahil olduğu Avrupa Birliği (AB) ortalaması yüzde 68,4 olarak hesaplanmış.
2. Dünya Savaşı’nda büyük bir yıkım yaşayan ve konut sahiplilik oranı yüzde 47 olan Almanya’nın, AB’nin konut sahipliği oranını ciddi ölçüde aşağı çektiğini söyleyebiliriz.
Sosyalizmle yönetillen Doğu Avrupa ülkeleri, Sovyetler Birliği ülkeleri hatta bugünkü Çin, konut politikasının yurttaşın asgari ihtiyaçlarının karşılandığı; barınma amaçlı, ortalama düzeyde, sağlıklı, konforlu konut üretimi olması ile rejim değişikliği sonrasında da herkesin oturduğu eve sahip olması gibi nedenlerle bu ülkelerdeki oranı yükselten nedenlerden sayılabilir. 2. Dünya Savaşı’yla büyük yıkım yaşayan başta Almanya olmak üzere Fransa, Danimarka gibi ülkelerin ise savaş sonrası artan ve acil çözülmesi gereken barınma krizini, büyük oranda mülkiyeti kamuya ait kiralık sosyal konutlarla çözdüğünü söyleyebiliriz.
TÜRKİYE’DE KONUT SAHİPLİĞİNDE DURUM NE?
Türkiye’deki konut sahipliği oranı ise 2024 yılında yüzde 55,8 olarak görülüyor. AB ortalamasının oldukça altında olan ülkemizde konut sahipliğinin ülke ekonomisinin, lokomotif sektörünün inşaat sektörü olması, son on yılda yapılan hem kamu hem de özel projelerin yoğunluğu nedeniyle yıllara göre artmış olduğu düşünülebilir. Aslında doğal olan da artış göstermesidir. Fakat ülkemizde bir tuhaflığa daha imza atmışız, 2014 yılındaki konut sahipliği oranı yüzde 61,1 iken 2024 yılında yüzde 55,8 olarak gerçekleşmiş, yüzde 5,3 oranında gerilemiş ve mülksüzleşmişiz. İmar planı değişikliği, emsal artışları, kamu alanlarının özelleştirme eliyle satılması, donatı alanlarının konuta çevrilmesi bu oranı artırmaya yetmemiş.
KİRALAR SON 5 YILDA TAM 10 KAT ARTTI!
Bu veriler, Türkiye’deki barınma krizinin nasıl kronik bir hal aldığını gösteriyor. Bugün uluslararası verilerle yapılan kıyaslamalar, Türkiye’nin küresel gerçeklikten ve hatta rasyonel zeminden ne denli uzaklaştığını gözler önüne seriyor.
OECD verilerine göre, 2015 yılından bu yana geçen on yılda Türkiye’de konut fiyatları tam 17 kat artmış, OECD ülkelerinde ise ortalama 2 kat artmış. Bu çarpıcı fark, Türkiye’deki mevcut durumun konutun temel bir ihtiyacın ötesine geçerek bir yatırım metasına dönüştüğünü gösteriyor.
Konut fiyatlarındaki bu anormal patlama, kaçınılmaz bir domino etkisiyle kira piyasasını da etkiledi. 2020’de başlayan tırmanış, takip eden yıllarda eşi benzeri görülmemiş bir noktaya ulaştı. Sadece beş yıl içinde kiralar ortalama 9,5 kat arttı. Dün ödenebilen bir kira, bugün bir ailenin tüm gelirine ancak denk düşmeye başladı.
Bu astronomik rakamların toplumsal yansıması ise ağır oldu. 2020 yılında yüzde 21 olan kiracılık oranı 2024’te yüzde 28’e fırladı. Türkiye’de, özellikle gençler, emekliler ve alt gelir grupları için sağlıklı ve güvenli bir konuta erişmek neredeyse imkansız hale geldi.
ARTAN FİYATLAR AZALAN UMUT
Mülk edinme yöntemlerinden olan ipotekli satış oranında çok ciddi bir düşüş var. 2010 yılında toplam konut satışları arasında yüzde 40 paya sahip olan ipotekli satış, 2024 yılında yüzde 10’a geriledi. Bir dönem kira öder gibi banka kredisi ödeyerek ev sahibi olan yurttaş, bugünlerde iki maaşlı bir memur ailesinin bile taksitleri karşılayamadığı bir pozisyona gelmiş durumda. Hatta iş o kadar ciddi bir durumda ki, son döneme kadar sosyal konut olarak üretilen TOKİ projelerinde sabit taksitle ödeme planları, beyaz eşya endeksi, memur maaşı endeksi gibi endekslere bağlandı. Bu durum gösteriyor ki, yüksek faiz oranları ve ekonomik belirsizlikler, sabit taksit ya da endekse bağlı ödeme planlarına rağmen ipotekli konut satışlarında ciddi bir baskı yaratıyor.
Hem konut satış fiyatlarında hem de kiralarında toplumun büyük kesimi açısından durumun sürdürülebilir, karşılanabilir olmaktan çıktığını söylersek yanlış olmaz. Üstelik bu durum yalnız İstanbul için değil bütün ülke için geçerli. Örneğin İstanbul Bağcılar’da 78 m² 2+1 daire fiyatına Florida’da 117 m² üç yatak odalı müstakil bir ev alınabiliyor. Hakkari Yüksekova’da 200 m² 3+1 apartman dairesi yerine ise İngiltere ya da Yunanistan’da müstakil ev alınabiliyor.
Elbette inşaat maliyetleri üzerinden tartışmayı başka bir noktaya taşıyabiliriz. Fakat inşaat sektörünün alışkanlıkları, kar oranları, alt sektörler, tedarik zincirinin sektörün ana aktörleri ile olan ilişkisi bu tartışmayı başka bir noktaya götürebilir. O nedenle bu tartışmayı şimdilik bir kenara bırakalım.
Ekonomi politikası olarak konut üretimine ve barınma ihtiyacına anayasal ve insani bir hak olarak bakmak yerine, değişim değeri çerçevesinden bakmanın sonucunu yaşıyoruz.
BARINMA HAKKI PİYASANIN İNSAFINDA
Bugünlerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Emlak Konut GYO ve TOKİ üzerinden, gayrimenkul sertifikası ile konut alabilecek parası olmayanları “küçük yatırımcı” olarak tanımlayarak büyük projelere Borsa İstanbul aracılığıyla yatırım yapabileceğini duyurdu. Küçük yatırımcılar daha fazla sertifika alarak projede konut sahibi olabileceği gibi, günün sonunda sertifikalarını paraya dönüştürebilecek veya başka sertifika sahipleriyle ortak tapu sahibi olabilecek.
Şimdilik Emlak Konut GYO’nun Başakşehir’deki Damla Kent Projesi için geçerli olan sistemin, yakın zamanda diğer özel şirketler için de uygulamaya konulacağını söyleyebiliriz. Şirketlerin televizyonlardaki reklam yoğunluğunun artışına, basın yayın organlarındaki tartışmalara bakarsak çok uzak bir gelecek olmadığı açık.
Temel olarak Borsa İstanbul’da şirket hisseleri zaten işlemde olan küçük veya büyük yatırımcıların hisse alıp satabildikleri büyük inşaat şirketlerinin şirket hisseleri dışında, proje bazlı hisse satışıyla elindeki birikimi konut almaya yetmeyen küçük yatırımcılara o projeden sertifika satılacak. Yani proje bittikten sonra bir bağımsız birime karşılık gelmeyen gayrimenkul sertifikasına sahip küçük yatırımcılar olacak.
Gayrimenkul sertifika yöntemi inşaat şirketlerinin proje bazlı finansman sorununu çözecek bir yöntem olabilir, fakat bugüne kadarki yaşadığımız; Esenyurt konut mağdurları, maketten satışlar, Fikirtepe’de batan müteahhitler, farklı olduğunu söyleyen üyelik adı altında para toplayan, kar tabanlı mütedeyyin firmalar gibi tecrübelerimiz bu yöntemin çeşitli sorunlar doğuracağını öngörmemize zemin hazırlıyor.
Kaldı ki gazetelerde çıkan tanıtım haberlerini incelediğimizde, küçük yatırımcı olarak tanımlanan elinde bir ev alabilecek kadar parası olmayan insanların barınma sorununu çözmeye yönelik bir açıklama yok. “Küçük yatırımcı” kira ödemeye devam edecek. Ellerinde içinde oturamayacakları gayrimenkul sertifikaları olan evsiz yurttaşlarımızdan sertifika toplayan daha büyük yatırımcılar tapularına kavuşacak.
Bizim, finansman çözümlerinin yanında, yurttaşın barınma sorununu çözmeyi esas alan konut politikasına ve sosyal konut politikasına ihtiyacımız var. Bu konuyu başka bir yazıda tartışabiliriz.
*: Marmara Kapalı CİK, A-37/Silivri
Yorumlar
Kalan Karakter: